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购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效?

发布日期:2022-08-17 20:20    点击次数:97

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”《合同法解释二》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的'强制性规定’,是指效力性强制性规定。”根据上海市的相关规定,动迁房不满三年(注:原规定是不满五年不得交易,现规定是不满三年不得交易)的不能上市交易(房产交易中心不给过户)。但是,上海市的上述规定不是“法律、行政法规”,并且动迁房本身并非法律、行政法规强制性规定不得交易的标的物。因此,买卖不满三年的动迁房的合同有效。

 

 

附:吴某某与卢某某确认合同无效案

 

北京中锎普瑞投资管理有限公司 sans-serif; font-weight: normal; text-align: start; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);">案情简介:2008年9月19日,吴某某(签约甲方)与卢某某(签约乙方)签订《房地产买卖合同协议》,协议载明:甲方将上海市闵行区沪闵路某弄某支弄某号某室房屋转让给乙方,转让价为人民币(下同)72万元,协议签字后支付10万元,乙方拿到钥匙后支付40万元,乙方拿到一切手续后,再付清全部余额;协议还对其他内容作了约定。合同签订后,卢某某于2008年6月7日支付了购房款10万元;2008年11月17日,吴某某向卢某某借款2万元,并表示在第二次付款中扣除;2009年6月29日,卢某某支付购房款40万元;2010年9月29日,卢某某支付购房款10万元。原审另查明,吴某某于2009年7月1日将涉案房屋交付卢某某使用。2010年9月17日,吴某某取得了涉案房屋的产权证,该产权证备注栏内明确涉案房屋是配套商品房,自房地产登记日起5年内不得转让、出租。

 

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市闵行区人民法院(2011)闵民五(民)初字第628号】虽然涉案房屋明确了在5年内不得转让、出租,但由于该5年内不得转让、出租的规定属本市地方性法规,而不是法律、行政法规的强制性规定,因此对于吴某某认为所签订的房屋买卖协议违反法律法规的理由,法院难以采信。由于吴某某与卢某某签订的《房地产买卖合同协议》系双方当事人的真实意思表示,并不存在合同无效的情形,故对于吴某某要求确认合同无效的请求,法院不予支持。由于双方签订的并非无效合同,故对于吴某某要求返还涉案房屋的请求,法院亦不予支持。由于双方签订的是有效合同,因此双方理应按合同各自履行义务,现卢某某要求与吴某某继续履行合同并无不当,应予支持。目前由于涉案房屋过户条件尚未成就,等过户条件成就后,吴某某应协助卢某某办理过户手续。

 

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2011)沪一中民二(民)终字第2359号】本院认为,吴某某与卢某某签订的《房地产买卖合同协议》是双方的真实意思表示,虽然所转让的房屋属于配套商品房,在国家政策规定的限制年限内不得办理过户登记手续,但系争房屋本身不属于法律、行政法规强制性规定不得转让的标的物,故吴某某上诉提出合同无效的理由缺乏法律依据,本院不予采信。原审法院认定双方的合同为合法有效,等过户条件成就后,由吴某某协助卢某某办理过户登记手续,所作处理正确,依法应予维持。

 



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