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连锁买卖背景下,《房屋买卖合同》未明确约定履行期限,如何认定?

发布日期:2022-08-17 13:30    点击次数:149

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

在二手房买卖中连锁买卖很常见(出于税收、首付款等考虑),卖房人把房子卖给买房人再去买新的房子,买房人也是卖掉自己的房子再买卖房人的房子,这个链条可能延伸的很长,风险也很大。一般而言,对于连锁买卖,房屋买卖双方都是明知的,往往在合同中也有所反映,如约定的网签或者过户期间很长等。

    如果在连锁的房屋买卖中,房屋买卖双方签订的居间版《房屋买卖合同》对网签、过户、付款、交房等时间没有作出明确约定,应该如何认定呢?是认定为附条件的合同还是认定为履行期限不明确的合同?不同的定性对于合同双方的权利、义务的影响非常大——【以买房人需卖出自己的房子再买房为例,下同】如果是附条件的合同【法律依据为《合同法》第45条:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。”】,在买房人卖出自己的房子(生效条件成就)之前,合同还未生效,买房人不履行付款等义务不会构成违约;如果认定为履行期限约定不明确的合同,则参照《合同法》第206条的规定【借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。】卖房人需催告买房人在合理的履行期限内履行,在此合理的期限内不履行,则视为买房人根本违约。

    其实,严格从法律上讲,应该将之认定为附条件的合同,这样才符合当事人的真实意思。但是,具体到个案(以本文所附案例为例),将之认定为附条件的合同和将之认定为履行期限约定不明确的合同,结果可能是一样的。简单分析如下:

    1、是附条件合同,不是履行期限约定不明确的合同。在买房人连锁买卖中,买房人需要卖掉自己的房子再买卖房人的房子(出于限购、税收、首付款等因素的考虑),对此,卖房人是明知的。房屋买卖合同之所以没有约定明确的网签、过户、付款时间,就是因为房屋买卖双方都知道买房人卖掉自己的房子的时间不好控制,不确定,如果在合同里面做了约定一个确定的履行期限:(1)如果该期限比较短,买房人很可能会发生违约,买房人不会同意;(2)如果该期间约定的特别长,又会拖延房屋交易的时间。所以,房屋买卖双方真实的意思表示是等买房人把自己的房子卖出去就办理网签、付款、过户、交房等手续。这样即可以避免一方违约,又可以尽量缩短房屋交易的时间。这是一个附生效条件(买房人把自己的房子卖掉)的合同。相反,房屋买卖双方并不是因为疏忽,或者对法律或合同条款理解不准确而发生了约定不明确的情况,不属于履行期限约定不明确的合同。

2、具体到个案(以本文所附案例为例),认定为附条件的合同和认定为履行期限约定不明的合同,结果有可能会一样。(1)如果认定为附生效条件的合同,买房人在合理的期限内没有卖掉自己的房子,则属于当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的情形,可以视为条件已成就,买房人不履行付款等义务就构成根本违约。卖房人可以解除合同并主张违约金。(2)如果认定为履行期限约定不明确的合同,则卖房人应当催告买房人,给买房人一个合理的履行期限,如果过了这个催告期限买房人还不履行,就构成根本违约。卖房人可以解除合同并主张违约金。   结果是一样的。   且都有一个“合理期限”,都需要催告(第一种情形最好也是要催告一下,这样才能证明买房人为自己的利益不正当地阻止条件成就)。从本文所附案例的判决中可以看出,法官也很纠结应当怎么认定——如果认定为附生效条件的合同则会造成明显不公平的判决结果,所以只能认定为履行期限约定不明的合同。其实,完全可以将之认定为附生效条件的合同,进而将买房人长期不卖房视为“为自己的利益不正当地阻止条件成就”,视为条件已经成就。买房人违约,卖房人可以解除合同并主张违约金。这样判决更符合法理。

 

 

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附:刘某某与朱某某房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:朱某某为系争房屋上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权人。2013年11月,刘某某、朱某某与案外人上海福人居房地产经纪有限公司签署《房地产买卖居间协议》,约定刘某某在中介公司居间下向朱某某购买系争房屋,协议随附双方签订的《房地产买卖协议》,约定:朱某某向刘某某出售系争房屋,房屋建筑面积162.77平方米,总房价为人民币(以下币种均为人民币)665万元。为办理交易过户手续之需,双方同意于本协议签署后前往丙方(居间公司)签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外,前述约定期限届满日为双方签订买卖合同示范文本的日期。该合同未就签署的具体日期作出约定。首期房价款为300万元,含已经支付的定金。第二期房价款为355万元,自筹资金应于房地产交易中心出具产权过户的收件收据后当日支付朱某某。交房及尾款,双方应于该房地产交易中心出具以刘某某为权利人的房地产权证后3日内,对该房地产进行验看清点,确认无误后,由朱某某交付刘某某,并由刘某某支付尾款10万元。本协议生效后,合同各方应诚意履行,如任何一方未按本协议约定履行,经另一方催告后仍不履行的,另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的,违约方应按照本协议的总房价款的20%向守约方支付违约金。合同订立后,刘某某支付了定金10万元,2013年11月15日支付40万元补足定金。2013年11月29日,朱某某发函至刘某某,要求刘某某分别支付购房款50万元和250万元,并要求签订购房买卖合同,尽早办理审税。2013年12月5日,朱某某收到中介公司信函,告知朱某某刘某某同意支付款项,但其爱人表示不签订买卖合同。2014年1月12日,朱某某发出《关于再次催告履行及解除合同的通知》,告知刘某某根据《合同法》的规定,给予刘某某合理的履行期限,要求刘某某尽快支付房款,签订合同,如果不按期履行合同,朱某某将要求解除合同,保留追究刘某某违约责任的权利。同日,中介公司亦向刘某某发出催促履行合同的告知函。刘某某于2014年1月20日和27日分别支付了210万元和40万元。嗣后,双方又未能签订正式的网签合同,朱某某于2014年5月20日委托律师向刘某某发函,告知刘某某履行合同义务,尽快签订合同缴纳余款,并进行权利变更登记,未果,朱某某遂以原告地位向原审法院提起(2014)普民四(民)初字第2363号民事诉讼,该案审理中,经原审法院主持调解,朱某某接受法庭建议,当庭书写《通知》一份送达刘某某,内容如下:“您(刘某某)与朱某某先生签订《房地产买卖协议》,购买朱某某位于普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室商品房以及485号车位,总价665万元。您经催告后支付了叁佰万元整。之后多次催告您联系支付尾款叁佰伍拾万元整,您一直未履行。现告知您在陆个月内履行支付完尾款,办理购房手续。”嗣后,朱某某撤回了起诉获准。刘某某当庭表示异议,并于次日发函给朱某某,称:“您于2014年12月15日在普陀区法院第18法庭当庭递交给本人的《通知中》提到的陆个月内履行支付完尾款,办理购房手续的不合理时间要求是您单方提出的,本人不予采纳。《通知》违背了当初看房时双方关于房产交易时间以买方房产售出后再交易的口头约定。本人要求仍按原口头约定的待本人房产积极售出后,再支付完尾款以及办理购房过户手续。”2015年1月20日,朱某某代理人再次发函确认送达通知的合法性,要求刘某某积极履行合同约定。2015年6月2日,刘某某发函朱某某及中介公司,称自己名下的房屋已经出售,可以支付尾款,并要求朱某某一周内签订买卖合同,并自7月2日起20个工作日内至交易中心办理权利过户手续。朱某某则委托代理人回复了刘某某,称刘某某一直拖延履行合同义务的时间以逃避法律责任,按刘某某所提出的履约时间已经超出了合理期限的约定,同时称考虑双方可以协商解决签订合同的事宜,未果。另:2015年5月15日,刘某某及其家人与案外人就其所有的远景路房屋签订《上海市房地产买卖合同》,将房屋出售给案外人,合同约定向房地产交易中心申请办理转让过户手续时间为2015年7月15日之前。2015年6月23日,刘某某及案外人申请权利变更登记,案外人于2015年7月7日核准登记为产权人。

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第2072号】关于本诉,系争房屋的《房地产买卖协议》系双方的真实意思表示,符合法律规定,应为有效。依法成立的合同应受法律保护,合同各方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。合同成立后,经朱某某催促后,刘某某支付了首期房款,然,至今双方未能按约签订交易所需的网签合同。虽然协议中双方未将签订合同的时间明确予以约定,但从证人朱某的证词中可以明确,双方对此仍有时间限制的意志体现。同时,根据《中华人民共和国合同法》的规定,在双方未就履约时间作出明确约定时,一方应书面通知催告相对方,给予相对方合理的履约时间。朱某某在2013年11月至2014年提起(2014)普民四(民)初字第2363号民事诉讼前多次函告刘某某,要求刘某某签订合同、支付尾款、交易过户,未果。2014年12月15日,朱某某再次给予刘某某六个月的时间,据此推算刘某某应当于2015年6月15日前完成系争房屋的全部交易。刘某某称其于次日发函反对告知函的相关内容,并称应当按口头约定待刘某某将房屋出售后再行交易的主张,原审法院认为在2014年12月15日时,朱某某在双方合同签订已长达一年未能交易的前提下,再次给出六个月的时间,从二手房市场交易惯例而言,该期间足够进行房屋交易,显然属于法律规定的合理期限,且该通知当庭送达于刘某某,符合法律规定的催告通知要件,原审法院对刘某某的上述主张不予采纳,刘某某应当按照该书面通知履行合同义务。同时,由于刘某某此前一直未按约签订网签合同,朱某某再次给予合理期限后,刘某某应当完全充分地履行自己的所有义务,以保证双方在六个月内完成系争房屋的交易,以减少朱某某因此而带来的损失。然,刘某某直至2015年5月15日与案外人签某某于自己名下房屋的买卖合同,于6月26日方申请权利变更登记,显然已经超出了上述合理期限。如果据此依旧让刘某某、朱某某完成系争房屋的交易,显然对于积极催告刘某某履约、在刘某某多次不愿签订合同时仍持有履约诚意给予刘某某履约长达6个月合理期限的朱某某是不公平的。因此,刘某某要求继续履行协议签订买卖合同并办理系争房屋过户手续的诉讼请求原审法院难以支持。关于反诉,基于本诉理由,朱某某要求与刘某某解除房地产买卖协议的诉讼请求原审法院予以支持,解除后,朱某某应当将收取的房款返还。同时,刘某某的行为显然已经构成违约,应当按照合同约定承担违约责任。原审审理中朱某某表示,考虑到刘某某实际经济情况,自愿酌情降低违约金标准,与法不悖,予以准许,金额由原审法院酌情予以判明。

 

二审【案号:上海市第二中级人民法院(2016)02民终2693号】本院认为,系争《房地产买卖协议》合法有效,合同双方均应恪守。协议中双方未将签订合同的时间明确予以约定,但为双方房屋买卖提供居间服务的中介公司工作人员朱某的证人证词、朱某某及中介公司发给刘某某的函件均可证明,双方对此仍有时间限制的意志体现,即本案系履行期限约定不明的买卖合同,刘某某上诉称本案系附生效条件的买卖合同,缺乏事实依据,且若刘某某履行签订房屋买卖合同、缴纳余款、进行权利变更登记等义务均以其卖出原有房屋为条件,则只要其原有房屋未卖出,则系争协议就不能履行,对于朱某某一方而言只能被动等待而无法在可预见的期间内实现其合同目的,双方权利义务明显失衡,有悖法理与情理,本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》的规定,在双方未就履约时间作出明确约定时,一方应书面通知催告相对方,给予相对方合理的履约时间。根据一、二审查明的事实,朱某某在2013年11月起即多次函告刘某某,要求刘某某签订合同、支付尾款、交易过户,2014年12月15日朱某某在提起(2014)普民四(民)初字第2363号民事诉讼后,再次给予刘某某六个月的时间,且该通知当庭送达刘某某,符合法律规定的催告通知要件。从二手房市场交易惯例而言,朱某某已经给予刘某某足够宽裕的期间转让原有房屋,以便刘某某具备购买系争房屋的资格,履行系争合同约定的义务。刘某某上诉称其已积极促成原有房屋的买卖,要求继续履行系争合同,但其实际却直至2015年6月26日方申请其原有房屋的权利变更登记,买受该房屋的案外人于同年7月7日方核准登记为产权人,明显超出了履约的合理期间,构成违约,刘某某该上诉理由缺乏证据证明,本院不予采信。朱某某要求与刘某某解除系争协议并主张违约金的诉讼请求具有合同和法律依据,应予支持。刘某某上诉称违约金的判决应以实际损失为参考,朱某某在本案中并无损失,故不同意支付违约金,该上诉理由缺乏事实和法律依据,本院不予采信。刘某某称其以不构成违约抗辩故未主张调整过高的违约金,原审法院并未加以释明,经查,刘某某在原审庭审中明确抗辩称违约金过高,故对此上诉理由本院亦不予采信。刘某某还上诉称原审判决书中对双方陈述、证人证言及质证的表述均不符合原审庭审时的真实情况,经查,刘某某及其委托代理人均在原审庭审笔录上逐页签名确认,故该上诉理由缺乏依据,本院不予采信。系争合同解除后,朱某某应返还刘某某已交付的房款300万元,原审判决第三项误写为50万元;朱某某要求刘某某酌情支付违约金,原审法院予以准许,但在原审判决第四项中按系争房屋总价665万元的20%足额判定刘某某应支付朱某某违约金133万元不当;上述两处错误原审法院虽以裁定方式予以更正,但根据相关规定,判决主文错误不得以裁定方式更正,由于相关事实清楚,无需发回重审,故本院二审以判决方式予以纠正。本案一审的本诉原告系刘某某,原审判决书误写为“原告朱某某诉称”,本院一并予以更正。



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