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侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效?

发布日期:2022-08-17 16:27    点击次数:108

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

引言:侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》肯定是在继承开始后,遗产分割前签订的。因为继承开始前的“遗产”为被继承人所有,遗产分割后,遗产的所有权为各被继承人所有,不存在侵犯法定继承权的问题。此外,本文的论述的前提是被继承人为两人以上且不存在遗嘱继承或遗赠的情形,因为如果被继承人只有一人,则被继承人死亡时其遗产就瞬间被其被继承人继承,所有权转为被继承人所有,也不存在侵犯其法定继承权的问题了。

 

《继承法》第二十五条第一款规定:“继承开始后,继承人放弃继承的,应当在遗产处理前,作出放弃继承的表示。没有表示的,视为接受继承。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第47条规定:“继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示。用口头方式表示放弃继承,本人承认,或有其它充分证据证明的,也应当认定其有效。” 即继承人如果没有明确表示放弃继承(书面或者有其他充分证据证明),则推定其接受继承。

《继承法》第二条规定:“继承从被继承人死亡时开始。”但是法定继承人的继承份额的多少是一个很复杂的计算过程,《继承法》第十五条规定:“继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神,协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额,由继承人协商确定。协商不成的,可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。”第二十九条规定:“遗产分割应当有利于生产和生活需要,不损害遗产的效用。不宜分割的遗产,可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。”即被继承人死亡时继承就已经开始,但是对于各继承人继承的份额的多少在遗产分割前是不确定的,(在遗产分割前)也就谈不上各继承人对哪些遗产或某个遗产的多少份额享有所有权了。对于继承开始后,遗产分割前,各继承人对遗产享有什么样的权利,《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第177条规定:“……遗产未分割的,即为共同共有……”但是,该条规定已经被《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》(法释[2008]15号)废止。【注:其实,这条规定是合理的,因为继承开始即意味着被继承人已经死亡,其遗产的所有权人不可能是被继承人,但是各继承人继承多大份额还不确定(份额不确定就意味着不能是按份共有)。所以在继承开始后,遗产分割前的这段时间,遗产为各继承人共同共有是非常合理的。但是遗憾的是,该条规定已经被废止,且没有新的法律对此作出明确规定】。但是,继承开始后,各继承人对于遗产的某个不确定的份额享有一种类似期待权的权利。这样,我们就能得出两个结论:1、继承开始后,遗产分割前,遗产并非各继承人共同共有或按份共有;2、继承开始后,遗产分割前,各继承人对于遗产的份额是享有权利的。

    即便继承开始后遗产分割前的遗产为各继承人共有(包括按份共有和共同共有),根据《买卖合同司法解释》第三条第一款的规定【当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。】也不会影响《房屋买卖合同》的效力。但是,《房屋买卖合同》毕竟侵犯了全部或部分继承人的利益,其效力应当如何呢?

    侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》一般是无效的。1、如果《房屋买卖合同》的出售方为完全民事行为能力人。不论其是否是法定继承人,其都不享有遗产的全部的所有权,对此,其应当是明知的。而房产是有登记的,买房人也应当并且可以查知房屋的权属状况。在上述两个“明知”的前提下,房屋买卖双方签订《房屋买卖合同》则属于“恶意串通损害第三人利益”的情形,应当根据《合同法》第52条的规定将之认定为无效。当然,如果房屋的出售方持有被继承人的授权委托书(尤其是经过公证的授权委托书)出售该房屋,则买房人是善意的(有相反证据足以证明其非善意的除外),不存在“恶意串通”的情形,即便实际上损害了第三人(全部或部分继承人)的利益,也不会导致《房屋买卖合同》无效。 2、如果《房屋买卖合同》的出售方为限制民事行为能力人或者无民事行为能力人。则依据《民法通则》第五十八条的规定【下列民事行为无效:(一)无民事行为能力人实施的;(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;……】,该《房屋买卖合同》无效。

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附:

王××与王×森房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:王×森、王惠×及王力×的父亲王×体(已于1995年6月30日死亡)、王××、王鼎×系兄弟姐妹关系。他们均是范××、王肇×的子女。范××于1984年6月4日逝世,其遗产并未予以分割。王肇×于2011年4月17日逝世。坐落于上海市徐汇区宛平南路×××××村××号×××室房屋(以下简称系争房屋)原产权人为范××。1990年1月,系争房屋的产权人变更为王肇×。2008年11月27日,王肇×(甲方)与王××(乙方)在未经过经纪机构居间介绍的情况下签订《上海市房地产买卖合同》,约定甲方将系争房屋出售给乙方,房地产转让价款为92万元等条款。2011年5月,王×森、王惠×、王力×诉至法院,称在处理王肇×遗产时,发现原登记在王肇×名下的系争房屋已经于2008年12月15日以买卖形式转让给王××,但该移转行为系在王肇×没有行为能力的情况下由王××一人操作完成,故要求判令:1、王××与王肇×于2008年11月27日签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效;2、王××归还上述房屋。一审庭审中,王×森、王惠×、王力×撤回第二条诉讼请求。王××、王鼎×辩称,王××与王肇×的买卖合同是有效的,是双方真实意思表示,且未违反我国法律法规的强制性规定。李××述称,同意王×森、王惠×、王力×的诉称意见。另查明,王鼎×为精神分裂症患者,其法定监护人为王××。2007年1月29日起,王肇×即已经被上海市公惠医院确诊患有血管性痴呆。再查明,系争房屋的转让价款王××未曾支付给王肇×。在一审审理过程中,王××确认在系争房屋产权转让过程中,未曾征得王×森、王惠×、王力×及李××同意。

 

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市徐汇区人民法院(2011)徐民四(民)初字第372号】公民的合法权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。范××及王肇×在夫妻关系存续期间使用夫妻共同财产出资,取得系争房屋的产权,虽然产权登记为范××一人,但应属于夫妻共同财产,王肇×也应为系争房屋的实际权利人之一。在范××逝世后,系争房屋的产权人虽然变更为王肇×,但范××的遗产并未进行分割。王肇×在未征得继承人同意的情况下,擅自出售系争房屋给王××,系无权处分。王××是范××及王肇×的子女之一,同王×森、王惠×、王力×一样均为继承人,对系争房屋的权利归属及家庭状况当属明知,其虽辩称父亲王肇×将系争房屋出卖给她是因其尽了较大赡养义务,但王××却未支付任何房款,也未提供遗嘱及遗赠的相关证据,故王××并非法律意义上的善意第三人。另外考虑到王肇×在出卖系争房屋之前已被医院诊断为血管性痴呆,王肇×及王××通过签订买卖合同的方式转移系争房屋的产权,侵犯了王×森、王惠×、王力×的合法权益。王×森、王惠×、王力×要求确认王××与王肇×签订的关于系争房屋的房地产买卖合同无效的诉讼请求,符合法律规定,予以支持。

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2011)沪一中民二(民)终字第2979号】本院认为,依据我国《继承法》第二十五条之规定,继承人放弃继承的,应当在遗产处理前,作出放弃继承的表示。没有表示的,视为接受继承。本案中,在母亲范××逝世后,系争房屋虽变更登记至父亲王肇×名下,但此并不能代表王×森、王惠×、王×体明确作出了放弃母亲遗产继承的意思表示。并且,遗产分割的时间、办法和份额,可由继承人协商确定,故即使继承人之间决定在母亲过世后暂不分割遗产,也不会导致继承权利消灭的法律后果。范××在系争房屋内的遗产份额至今未有分割,现王×森、王惠×、王力×为遗产分割权利的实现提起本案诉讼,并未罹于诉讼时效,故王××、王鼎×关于王×森、王惠×、王力×已放弃继承的主张,缺乏事实及法律依据,本院不予采信。由此,无论王肇×是否具有完全民事行为能力,其在未经得所有继承人的同意下,将系争房屋无偿过户给王××的行为,已然侵犯了王×森、王惠×、王力×的合法权益。王××作为继承人之一,明知系争房屋的权利归属及家庭状况,仍与王肇×签订系争房屋的买卖合同,也未实际支付房款,故不可谓善意,且亦对王×森、王惠×、王力×的合法权益造成了侵害,故原审据此判决王肇×与王××签订的房屋买卖合同无效是正确的,本院予以维持。上诉人王××、王鼎×的上诉请求,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。

 

再审【案号:上海市高级人民法院(2012)沪高民一(民)申字第475号】:本院认为:根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十条的规定,王某、王某提交的上述材料不属于新的证据,本院不予采信。本院认为,根据《中华人民共和国继承法》第二十五条的规定,继承开始后,继承人放弃继承的,应当在遗产处理前,作出放弃继承的表示。没有表示的,视为接受继承。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第四十七条的规定,继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示。用口头方式表示放弃继承,本人承认,或有其它充分证据证明的,也应当认定其有效。本案中,没有证据证明王某、王某、王某等人作出过放弃继承的意思表示,系争房屋登记的产权人在范玉英去世后变更为王肇熊亦不表示范玉英的继承人放弃了继承。无论王肇熊是否具有完全民事行为能力,其在未经得所有继承人同意的情况下,将系争房屋无偿过户给王某的行为,已然侵犯了王某、王某、王某的合法权益。原判认定王肇熊与王某签订的《上海市房地产买卖合同》无效并无不当。

 

 

评析:本案判决结果正确,但是说理不准确。理由详见本文正文。



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