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网签时是限购对象,合同一方就一定可以解除合同?

发布日期:2022-08-17 02:46    点击次数:201

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

千呼万唤, “沪九条”的实施细则终于于昨天发布了。备受关注的“连续5年”【无上海户口前提下,下同】问题有了一点松动,即由社保或个税连续5年变为63个月内累计60个月(闵行、徐汇、长宁、静安、虹口、青浦、杨浦和普陀已实施,浦东、黄埔、宝山、嘉定和松江尚未实施)。限购的松绑力度之小超乎了多数人的预测,这也就使得很多指望着“实施细则”买房的人再次失望了。

    那么,是不是只要网签的时候买房人是限购的对象(个税或社保没有在63个月内累计满60个月),买房人或者卖房人就可以以此属于不可抗力,房屋买卖合同在法律上不能履行为由解除合同(并且双方互相不承担任何违约责任)?如果买房人在约定的网签日只差一个月的社保或者个税呢?

从理论上讲,累计60个月社保或者个税的限购政策不会导致房屋买卖合同不能履行。因为房屋买卖双方完全可以等,等到买房人满足了这一要求再过户,也即不适用不可抗力和合同不能履行。但是司法实践中,一般都会将限购认为是导致合同不能履行的不可抗力因素,继而认为房屋买卖合同的法定解除情形已经成就,房屋买卖双方都可以解除合同并且相互不承担违约责任。因为在瞬息万变的市场经济条件下,谁都不能要求合同一方为了履行一个合同而等待几年的时间,甚至更长的时间。举例言之,在约定的网签日, 北京中锎普瑞投资管理有限公司买房人一个月的社保和个税都还没交,那么,即便买房人此后每个月都交社保或者个税,这个合同的履行完毕也要等五年多的时间。如果买房人中间中断了四个月或者政府更严格的限购政策出来了,那么,卖房人就要等的更久了。这样要等待几年甚至更久的才能履行的合同不符合市场经济的基本要求,对房屋买卖双方来说风险太大。因此,一般可以认为网签时买房人是限购对象即属于不可抗力导致合同不能履行,即可以解除合同并且相互不承担违约责任。

    但是,如果买房人在网签的时候已经在63个月内累计满59个月的社保了呢?此种情形还是否有必要以不可抗力导致合同不能履行为由解除合同呢?显然是不能的,因为房屋买卖双方只要再等待一个月,房屋买卖合同就可以继续履行下去,双方的合同目的就能够实现。再者,网签之前房产交易管理部门是不审查限购与否的,在网签之后的审税阶段房产交易管理部门才会审查买房人是否是限购的对象。而且行政机关并没有要求网签当天必须审税,只要在房屋过户之前完成审税即可。而且,从网签到过户一般都要几个月的时间。这样,只要房屋买卖双方互相配合,就一个月都不需要等(且约定的网签时间都不用变更),房屋的过户完全可以按照合同约定的时间进行。

    诚实信用原则是合同法的基本原则。房屋买卖双方在签订房屋买卖合同的时候的合同目的很明确就是一方获得房屋所有权,一方获得房屋价款。合同双方都应当诚信地履行合同,积极地促成合同目的的实现,任何一方都不能恶意地以“限购令”为借口擅自解除合同以达到个人目的。

    鼓励交易原则也是合同法的一个重要原则。房屋买卖双方在合同能够履行,交易能够进行的前提下,不能够擅自终止中断此交易。法院或者仲裁机构在裁判的时候也应当充分考虑鼓励交易原则,在房屋买卖合同并非“长久的”不能履行,而只是“短暂的”不能履行的情况下,应当裁判房屋买卖双方继续履行合同,以达到鼓励交易的目的。

此外,如果买房人是社保或个税在63个月内满60个月,且其名下的唯一一套住房正在出售过程中【无上海户口的前提下】,也不能机械地以其是限购对象为由认为合同因不可抗力因素导致合同不能履行,要求解除合同。此种情况,也应当认为是可以履行的合同,房屋买卖双方当事人都应当诚信地履行合同,为合同目的的实现创造条件。

综上,并非网签时买房人是限购的对象就一定可以以不可抗力为由解除合同。



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