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转按揭办不了,买房人要承担违约责任?

发布日期:2022-08-17 05:23    点击次数:146

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

按揭贷款是指买房人以所买之房屋作抵押,向银行贷款,买房人是债务人和抵押人,银行是债权人和抵押权人。根据《合同法》第84条的规定,债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。根据《物权法》第191条的规定,抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。购买原买房人(现为卖房人)房屋的买房人要重新以该房屋作抵押向银行贷款(当然,如果买房人不通过银行贷款方式支付房款的除外)。为了简化手续,可以通过转按揭的方式来贷款。所谓转按揭就是原买房人把其债务转让给下家(买房人)。买房人、卖房人、银行三方共同办理债务转让以及变更抵押人的手续。那么,如果房屋买卖合同约定的付款方式是转按揭,而此种付款方式在实际操作的时候受到了限制,买房人不能通过此种方式贷款支付给卖房人,买房人是否构成违约呢?

 

买房人的主要合同义务就是支付房款,转按揭只是其付款的方式,这种方式不论是买房人要求的,还是房屋买卖双方协商确定的,都不影响买房人义务的履行。买房人要将价款支付给卖房人才算是履行了自己的合同义务,具体来讲就是把房款以现金的方式交付给卖房人或其代理人或其指定的收款人,或者通过银行转账(包括银行等第三人代付——按揭贷款即属于这种方式)将房款转到卖房人本人或其指定的银行账号,或者通过票据等方式来支付房款。如果买房人没能完成上述房款所有权的转移,则可以认定为买房人没能完成自己的付款义务,至于其没能完成付款义务的原因不影响其违约的认定及责任的承担【不可抗力除外】。

 

如果买房人不能通过转按揭的方式支付房款,而房屋买卖双方又没有就发生此种情况约定下一步应当采取的措施,买房人应当积极与卖房人协商确定新的付款方式(如按揭贷款、现金支付、公积金贷款等),这是买房人不能履行付款义务的情况下产生的新的义务【这个义务更像是责任,因为义务是第一性的,责任是第二性的,违反义务则产生责任】,这个义务也应当属于买房人。如果在合同约定的付款期限前或者合理的期限前,买房人未能支付本应通过转按揭方式支付的房款,也未积极与卖房人协商确定新的付款方式,则买房人构成违约。

  

 如果买房人积极与卖房人协商新的付款方式,但是没能达成协议应当如何处理呢?在房屋买卖双方签订合同之后,转按揭才不能办理,如果是因为银行方面的原因,pigeon则买房人构成违约(因第三人的原因导致合同债务人不能履行合同义务的,合同债务人构成违约,要承担违约责任。合同责任一般是严格责任或曰无过错责任。)即便转按揭不能办理是国家政策的原因,也不能构成不可抗力,因为不可抗力是“不能预见、不能避免、不能克服”的事件,而买房人完全可以通过普通的抵押贷款(按揭贷款)或者公积金贷款或者现金支付的方式来“克服”,因此,买房人还是构成违约,要承担违约责任。当然,由于买房人对于转按揭的不能办理没有过错,法院在裁判的时候会酌情减轻其违约责任。

 

当然,如果买房人主动找卖房人协商确定新的付款方式,而新的付款方式没有加重卖房人的义务,也没有损害卖房人的权利——如没有拖延付款的期限等,则卖房人对于买房人所提出的新的付款方式【如直接现金支付】应当同意,如果卖房人不同意,则为卖房人违约(按约接受买房人的付款是卖房人的义务,不同意无损其权利的新的付款方式可以视为卖房人拒绝接受买房人的付款)。同时,买房人也可以通过提存价款的方式完成自己的付款义务,继而要求卖房人协助办理交房和过户手续。

 

 

下面我们来看一个真实的案例:

李某某、曹某某与江某某房屋买卖合同纠纷案

案情简介:2011年10月8日原告(乙方)、被告(甲方)与案外人上海山易巴房地产经纪事务所(丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》,协议约定乙方净到手价64万元。同日原、被告签订了《补充协议》,约定双方签订的《上海市房地产买卖合同》中房价款为44万元,与《房地产买卖居间协议》中房价款有冲突之处,以《房地产买卖居间协议》为准,差额20万元由乙方于签订买卖合同当日以现金形式支付。2011年10月8日原告支付被告定金1万元。同年10月15日原、被告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》,约定系争房屋就转让价款为44万元,2012年1月31日之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三(付款协议)约定为:1、乙方于2011年10月8日支付甲方定金1万元,2、乙方于签订本合同当日支付甲方房款13万元,3、甲方同意乙方剩余房款通过银行转按揭贷款的方式支付给甲方30万元。2011年10月15日原告向被告银行账户转账30万元,2011年10月16日原告向被告银行账户转账13万元。2011年10月16日中介公司向原告出具收到原告税费和中介费4万元的收据。2012年4月5日原、被告就系争房屋重新签订了《上海市房地产买卖合同》,约定系争房屋房价款44万元,双方确认在2012年6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;合同附件三(付款协议)约定为:1、乙方于2011年10月8日支付甲方定金1万元,2、乙方于签订本合同当日支付甲方房款13万元,3、甲方同意乙方剩余房款通过银行转按揭贷款的方式支付甲方30万元。2014年1月2日原告向本院提起诉讼如前。庭审中,原、被告确认双方执行的是2012年4月5日签订的《上海市房地产买卖合同》,系争房屋的出让价款为64万元,原告已付房款34万元,尚余30万元房款未支付。系争房屋上设有债权抵押,债权人为案外人上海市住房置业担保有限公司,债务履行期限为2011年3月10日至2041年3月10日,债权数额为30万元。两原告系夫妻,外省户籍人员,原告李某某从2011年1月至2014年4月期间在本市有连续缴纳个人所得税记录。系争房屋现有原告实际居住。

 

 

裁判原文节选【案号:上海市浦东新区人民法院(2014)浦民一(民)初字第1541号】依法成立的合同受法律保护。原、被告就买卖系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示,当事人均应按约履行各自的义务。对于被告提出原告没有按照合同约定方式支付购房款构成违约,合同应予解除的观点,本院认为,原、被告合同约定30万元房款通过银行转按揭方式支付,但当时二手房买卖申请转按揭贷款已受限制,双方约定的此种付款方式实际无法履行,在此情况下,原、被告可协商变更该款项的付款方式,被告亦应在合理期限内催告原告进行付款,但被告并未提交双方就付款方式已经协商且原告经被告催告后仍未付款的证据,被告认为原告未按约履行付款义务的观点本院不予采纳,同时现有材料无法证明原告受限购政策限制,原告要求以现金支付购房款的方式继续履行合同的意见本院予以采纳,现原告已将30万元购房款以代管款的方式先行交纳至本院作为其履行合同的保证,故被告应在涤除系争房屋上设立的债权抵押后协助原告办理系争房屋的产权过户手续,被告不同意继续履行合同的观点本院不予采纳。

 

 

评析:严格从法律上讲,本案的判决值得商榷。因为在转按揭的付款方式无法履行的情况下,买房人应该主动找卖房人协商采取新的付款方式——因为付款是买房人的义务。同时卖房人也没有义务催告买房人付款,因为付款期限在房屋买卖合同里面有明确的约定。当然,如果买房人主动找卖房人协商确定新的付款方式,而新的付款方式没有加重卖房人的义务,也没有损害卖房人的权利——如没有拖延付款的期限等,则卖房人对于买房人所提出的新的付款方式【如直接现金支付】应当同意,如果卖房人不同意,则为卖房人违约(视为卖房人拒绝接收买房人的付款)。同时,买房人也可以通过提存价款的方式完成自己的付款义务,继而要求卖房人协助办理交房和过户手续。而本案却莫名其妙地给卖房人增加了催告的义务,似乎还给卖房人增加了协商确定新的付款方式的义务,这是不合理的。此外,买房人虽“已将30万元购房款以代管款的方式先行交纳至本院作为其履行合同的保证”,但是,房屋买卖合同里面一般都会约定逾期付款超过一定期限则(一般是15天或15个工作日)则卖房人有权解除合同,本案中买房人逾期付款的时间远远超过了合理期限(应该也远远超过了合同约定的付款期限),卖房人享有合同解除权。从本案的判决书来看,卖房人有解除合同的意思表示。因此,本案的判决应当是解除合同,买房人承担违约责任。



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