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卖房人逾期迁出户口十年,买房人可以主张几年的逾期违约金?

发布日期:2022-08-17 01:22    点击次数:70

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

这个问题涉及到诉讼时效和一事不再理等问题。

一、关于诉讼时效的问题

《民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。有特殊情况的,人民法院可以延长诉讼时效期间。”

1、如果买房人十年后才知道(且应当知道)卖房人的户口没有迁出,则买房人可以主张十年的逾期违约金。

2、如果买房人自始就知道卖房人的户口没有迁出,则买房人只能主张两年的逾期违约金。

当然,买房人主张逾期违约金适用诉讼时效中止和中断的规定【《民法通则》第一百三十九条:“在诉讼时效期间的最后六个月内,因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的,诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起,诉讼时效期间继续计算。” 第一百四十条:“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20条】

二、关于一事不再理的问题

《民诉法解释》第二百四十七条:“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉,同时符合下列条件的,构成重复起诉:(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同,或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的,裁定不予受理;已经受理的,裁定驳回起诉,但法律、司法解释另有规定的除外。”如果买房人已经起诉过卖房人要求其承担逾期违约金,法院判决支持了原告的诉讼请求,卖房人也按照判决支付了相应期间的逾期违约金。那么,在这之后,如果卖房人还是没有迁出户口,买房人是否可以就前一次起诉之后又产生的逾期违约金进行主张呢?答案是可以的。这并不违反一事不再理原则。

附:许某等与宋某某房屋买卖合同纠纷案

案情简介:2009年6月25日,经上海创林房地产经纪有限公司居间介绍,宋某某(乙方)与许某、许某某(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定:甲方将系争房屋出售给乙方,房价款为710,000元。补充条款约定甲方户口在8月18日前迁出,如有特殊原因未迁出每日违约金50元。付款方面约定:乙方应于2009年6月13日支付定金50,000元、2009年6月23日支付房款150,000元,如甲方产证还款未注销好,乙方约定23日支付150,000元不作违约,待注销他证后再定付款日、2009年8月8日支付房款510,000元,留10,000元在中介,待交房时户口迁出、结清所有费用时付。 2009年6月13日,宋某某交付购房定金50,000元整,2009年6月24日,宋某某支付房款150,000元给许某,许某出具收据, 胡杨林图片2009年8月8日,许某出具收条,载明:今收宋某某交付买许某大连路XXX弄XXX号407-408室房屋余款伍拾万元,另有壹万待交房后按合同条款执行并付清。同日,案外人上海创林房地产经纪有限公司出具收条,载明:今收到宋某某购买大连路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋尾款10,000元整,在2009年8月18日交房时付给上家许某。许某、许某某于2009年8月18日将系争房屋交付给宋某某,2009年8月26日系争房屋产权登记在宋某某名下。宋某某户籍于2011年10月迁入于内,与许某、许某某户籍分册立户。 上海市杨浦区人民法院另查明,2010年6月,宋某某以许某、许某某未按约定将其户籍从上述房屋内迁出为由,向上海市杨浦区人民法院提起诉讼,主张许某、许某某支付从2009年8月19日至2010年4月27日的违约金。法院经审理后认为:许某、许某某未按约定时间将原有户口迁出,显属违约,许某、许某某作为合同相对方,理应承担违约责任。审理中,许某、许某某抗辩合同约定的违约金过高,请求法院予以调整,上海市杨浦区人民法院根据本案实际情况适当予以调整。上海市杨浦区人民法院以(2010)杨民四(民)初字第1990号作出民事判决,判令许某、许某某按每日30元标准,向宋某某支付2009年8月19日至2010年4月27日的逾期迁出户籍违约金7,560元。2010年10月21日,上海市第二中级人民法院作出“驳回上诉,维持原判”的终审判决。现宋某某以许某、许某某仍未迁出户籍为由,作如上诉请。

裁判原文节选:

一审【案号:上海市杨浦区人民法院(2012)杨民四(民)初字第57号】宋某某与许某、许某某于2009年6月25日签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示,且于法不悖,应当认定为合法有效,双方均应依约履行。根据已生效法律文书判定,许某、许某某未按约定时间将户籍从系争房屋迁出,属于违约,且依许某、许某某关于合同约定的违约金过高的抗辩,对违约金的约定作出相应调整。现宋某某认为许某、许某某仍未按约定迁出户籍,据此主张许某、许某某支付自2010年4月28日至实际迁出户籍日止的违约金。鉴于宋某某未能举证证明由于许某、许某某逾期迁移户口给其所造成的损失,生效判决已对约定的违约金作出调整,且宋某某户籍也已迁入于内,并与许某、许某某户籍分册立户。基于上述事实,上海市杨浦区人民法院酌情确定许某、许某某因逾期迁出户籍所承担的2010年4月28日至实际迁出户籍日止的违约金。据此判决:许某、许某某应于判决生效之日起十日内支付宋某某逾期迁出户籍违约金13,740元。案件受理费人民币633元,由宋某某负担人民币261元,许某、许某某负担372元。

二审【案号:上海市第二中级人民法院(2012)沪二中民二(民)终字第1638号】通常情况下房屋出售方与购买方在签订购房合同时约定出售方逾期迁出户籍的违约责任,目的显然不仅仅在于对违约方的制裁,更重要的目的是为了能使购买方及时、顺利地将户口迁入系争房屋。前案中,生效法律文书认定许某、许某某未按约定时间将户籍从系争房屋迁出,属于违约,并根据许某、许某某的抗辩对违约金作出调整。嗣后,宋某某户籍已迁入于系争房屋内,并与许某、许某某户籍分册立户。一审法院基于上述事实并根据案情发生的变化,酌情确定许某、许某某因逾期迁出户籍所承担的违约金尚属合理,所作判决并无不当。据此判决:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费633元,由宋某某负担。 再审中宋某某称,其和许某、许某某于2009年6月25日签订了房地产买卖合同,双方在该合同条款中明确约定,许某、许某某的户口应于2009年8月18日前迁出,否则许某、许某某应支付宋某某违约金每日50元,但许某、许某某一直没有把户口迁出。法院应支持宋某某在一审中提出的诉请,由许某、许某某支付每日50元违约金,从2010年4月28日起算,到起诉之日2011年10月13日。后续违约另行追诉。

再审【案号:上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)再终字第8号 】本院再审认为,宋某某与许某、许某某于2009年6月25日签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示,于法不悖,应当认定为合法有效,双方均应依约履行。该房地产买卖合同中明确约定了许某、许某某的户口应于2009年8月18日前迁出,否则许某、许某某应支付宋某某违约金每日50元。时至今日,许某、许某某仍未将户口迁出系争房屋,应当承担违约责任。宋某某再次提起诉讼,要求许某、许某某支付后续违约金,于法有据。许某、许某某在本次诉讼中未参加庭审,也未提出违约金过高的抗辩,故原审对宋某某要求许某、许某某支付的违约金作出调整,没有事实和法律依据,也不利于促使许某、许某某主动迁出户口,本院再审对此依法予以纠正。许某、许某某应当支付宋某某2010年4月28日起2011年10月13日的违约金,每日按50元计算,共计26,650元。宋某某要求在违约金中增加物价涨幅的部分,没有合同依据,本院再审不予支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:一、撤销本院(2012)沪二中民二(民)终字第1638号及上海市杨浦区人民法院(2012)杨民四(民)初字第57号民事判决; 二、许某、许某某于本判决生效之日起十日内支付宋某某2010年4月28日至2011年10月13日的违约金人民币26,650元; 三、对宋某某的其他诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币633元,由宋某某负担人民币126.6元,许某、许某某负担人民币506.4元。二审案件受理费人民币633元,由宋某某负担人民币126.6元,许某、许某某负担人民币506.4元。 本判决为终审判决。



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