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房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任?

发布日期:2022-08-17 08:35    点击次数:67

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

引言:责任是第二性的,义务是第一性的,违反了义务才会产生责任。但是,本文所讨论的不是违反了什么义务,要承担什么具体的责任。而是房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字是否要承担连带责任,为什么要承担连带责任。

这其实还是一个表见代理的问题。

《合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。” 这是关于表见代理的规定。根据该规定,如果合同相对人有理由相信没有代理权的代理人有代理权的,则该代理行为对被代理人发生效力,被代理人要履行合同义务,否则就会构成违约,就要承担违约责任。

具体到房屋买卖合同中。因为房屋买卖合同的多个产权人(卖房人)之间一般都有非常密切的关系——夫妻关系、直系亲属关系等。而且很多地方的风俗文化都是“男主外”、“男人当家”,这就很容易让买房人相信卖房人(尤其是夫妻关系中的男方)有权代理其配偶从事房屋买卖。再加之卖房人能提供其他共有人的身份证复印件、结婚证、户口簿等关系证明,或者更进一步说明其他共有人没有在场的原因(在国外、在出差等),就更容易使得买房人相信卖房人有权代理其他共有人。在此情形下,如果买房人没有恶意(不知道且不应当知道卖房人没有代理权),就能够构成表见代理。

如果构成表见代理,被代理人就要履行房屋买卖合同约定的卖房人的合同义务。如果其不履行,就要承担违约责任。因为所有的产权人是合同的一方(甲方),所以,如果卖房人一方违约,则所有的产权人要连带向买房人承担违约责任。

附夏xx与徐xx房屋买卖合同纠纷案

案情简介:2012年11月18日,徐xx、黄xx(乙方)与薛xx、夏xx(甲方)经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》,约定将甲方所有的位于xx室的房屋出售给乙方,房屋总价1,300,000元。甲方应在收到乙方支付的还贷款项后20个工作日内,前往贷款银行办理还款手续,并于还款后10个工作日内办理抵押登记注销手续。甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内,至房地产交易中心办理房地产过户手续……。付款方式:乙方于签约时支付甲方房款80,000元;于2012年12月1日前支付甲方房款320,000元;上述款项专项用于提前归还甲方尚欠款项及注销抵押权人对该房产设有的抵押权,乙方对上述情况知晓并同意,甲方应于收到上述还贷款项后20个工作日内,办理还款手续,并于还款后10个工作日内办理抵押登记注销手续;乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款900,000元,该款项由贷款银行转入甲方帐户。违约责任:甲方未按照合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按照乙方已付款日万分之五计算,自应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付十五日的违约金外,乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,甲方承担赔偿责任, 梦幻西游浪涌套赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金。2012年12月7日,徐xx、黄xx与薛xx、夏xx双方就上述房地产买卖合同网上备案。 2012年11月18日,黄xx向夏xx的中国建设银行卡支付款项80,000元;2012年12月8日,徐xx向薛xx的中国银行卡支付350,000元。两次付款均由薛xx出具收据加以确认。 2013年3月,徐xx、黄xx诉至原审法院,要求解除与薛xx、夏xx之间的《上海市房地产买卖合同》,返还已支付的房款430,000元及支付违约金260,000元。薛xx辩称,不同意解除《上海市房地产买卖合同》,希望将涉案房屋出售给徐xx、黄xx。夏xx辩称,不同意徐xx、黄xx的诉讼请求,其未在《上海市房地产买卖合同》上签字,也不同意追认有效,故该房地产买卖合同无效,不存在违约的情形。另查明,上述《上海市房地产买卖合同》及网上备案登记的《上海市房地产买卖合同》上“夏xx”的名字均非本人所签,系薛xx找人代签。 再查明,xx室房屋由薛xx、夏xx共有,房屋上存有抵押权,抵押权人上海浦东发展银行徐汇支行的债权数额为102,000元,抵押权人程永春的债权数额为500,000元。抵押权人程永春的抵押权经法院(2013)闵民五(民)初字第811号案件判决无效,予以涤除,该案尚未生效。

裁判原文节选:

一审【案号:上海市闵行区人民法院(2013)闵民五(民)初字第460号】本案的争议焦点在于夏xx的签名系他人代签,本案所涉的《上海市房地产买卖合同》及网上备案的《上海市房地产买卖合同》是否有效?对此,法院认为,从本案的证据及双方的陈述来看,徐xx、黄xx与薛xx方签约系经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍,且签约时薛xx方提供了夏xx本人的身份证、银行卡,这些事实及证据足以让徐xx、黄xx有理由相信到场的即为夏xx本人,合同签订后,徐xx、黄xx亦根据合同约定积极履行了自己的付款义务,向夏xx的银行卡内支付房款。因徐xx、黄xx非有关方面的专业人员,即使夏xx身份证上的照片与签约人有差别,也不能因此将核对身份证照片与本人一致的义务强加于徐xx、黄xx身上。综上,本案所涉的《上海市房地产买卖合同》及网上备案的《上海市房地产买卖合同》有效,法院予以确认。因薛xx方违反合同约定,不能按期交房及办理过户手续,徐xx、黄xx根据合同约定主张解除合同,于法有据,法院予以支持。合同解除后,薛xx方应退还徐xx、黄xx已经支付的房款。根据双方约定,因薛xx方原因导致合同解除,薛xx、夏xx应承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%计260,000元。但该金额约定过高,法院予以调整。至于夏xx提出的薛xx在外的债务由其自行承担的抗辩,法院认为,薛xx、夏xx系夫妻,对内约定的债务承担方式对外不产生效力,薛xx、夏xx向徐xx、黄xx承担责任后,如夏xx认为实际应由薛xx承担,夏xx可向薛xx另案主张。 原审法院审理后于二〇一三年八月二日作出判决:一、原告徐xx、黄xx与被告薛xx、夏xx之间的2012年11月18日的《上海市房地产买卖合同》及2012年12月7日的《上海市房地产买卖合同》予以解除;二、被告薛xx、夏xx于本判决生效之日起十日内,返还原告徐xx、黄xx购房款430,000元;三、被告薛xx、夏xx于本判决生效之日起十日内,支付原告徐xx、黄xx违约金150,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,960.25元,减半计收7,480.13元,由原告徐xx、黄xx负担2,680.13元,被告薛xx、夏xx负担4,800元。

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第2617号】本院认为,上诉人夏xx作为涉案房屋的共有产权人,理当尽妥善保管房产证、身份证等相关权利凭证的义务,以免发生不利后果,否则应当承担由此造成的不利后果。现尽管系因被上诉人薛xx的原因造成其与被上诉人徐xx、黄xx签订的《上海市房地产买卖合同》不能完全履行,但徐xx、黄xx作为善意的购房人,在签订买卖合同时,没有审查薛xx出示的夏xx的身份证与夏xx本人是否一致的能力,其后徐xx、黄xx又将房款打入夏xx的银行卡,因此徐xx、黄xx有理由相信系夏xx本人并同意出售涉案房屋,因此由于涉案房屋最终无法办理过户手续及交付等后果,徐xx、黄xx可以请求出卖人承担相应的违约责任。原审据此判决夏xx与薛xx共同承担违约责任,客观有据,应予维持。上诉人夏xx的上诉请求,本院难予支持。至于夏xx在对外承担相应责任后,对内则应由实际责任人承担责任。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:  驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费人民币9,600元,由上诉人夏xx负担。 本判决系终审判决。



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