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房屋买卖中,可以通过行使不安抗辩权解除合同?

发布日期:2022-08-17 23:28    点击次数:82

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

《合同法》第六十八条规定:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。” 第六十九条规定:“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。”

这是关于不安抗辩权的构成及行使的规定。在房屋买卖合同中,应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的,可以中止履行,但是应当及时通知对方。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。

这种合同解除权只是一时性的,在对方恢复了履行能力或者提供了适当的担保后,其也就不能再行使合同解除权了。

就像确认合同无效都可以在《合同法》第52条找到依据一样,解除合同(法定解除)都可以在《合同法》第94条【有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。】找到依据。很明显,通过行使不安抗辩权来解除合同在《合同法》第94条中的依据就是其第五项:“法律规定的其他情形”

附刘某某与韩某定金合同纠纷案

案情简介:2013年9月20日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋买卖合同》,约定甲乙双方在上海中原物业顾问有限公司(以下简称居间方)的居间介绍下,由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。具体状况如下:房屋坐落上海市徐汇区某街某弄某号某室。权利人韩某。该房地产转让价款为人民币1,850,000元。首期房价款,乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日,通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)人民币555,000元。第二期房价款,乙方通过银行贷款方式支付人民币1,295,000元。定金责任:本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将受到的定金交居间方保管,若甲方将该房地产权证原件交居间方保管,则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后,若甲方违约不卖,则应向乙方双倍返还定金;若乙方违约不买,则已支付的定金不予返还。联络地址:甲、乙双方在本合同签章处书写的联络地址或身份证件所载地址即为本合同下任何书面通知的送达地址。若任何一方联络地址变更的,应及时书面通知相对方;若未及时通知,则原地址即视为有效送达地址。 2013年9月20日, 北京中锎普瑞投资管理有限公司原告(乙方)作为买受方与作为出卖方的被告(甲方)及居间方上海中原物业顾问有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》,协议约定,乙方为表示对系争房屋之购买诚意,向丙方支付意向金人民币20,000元,作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字,则该意向金转为定金,以担保《房屋买卖合同》履行,并且乙方应于甲方签署本协议三日内补足定金至人民币100,000元。 2013年9月20日,被告出具收款收据一份。内容为:“兹收到上海中原物业顾问有限公司转付给本人的款项计人民币20,000元整。本人确认,上述款项系刘某某(买受人)用于(购买)‘上海市徐汇区某街某弄(某坊)某号某室’房地产的定金。” 2013年10月5日,原告委托律师向被告发出《律师函》,内容为:原告已支付定金2万元,但了解到被告虽然为系争房屋的承租人,但户口并未在系争房屋内,无法将系争房屋产权办到被告名下,无法达到合同约定的由被告转让给原告房产的目的。产权只能办到被告妻子郑某名下。故要求被告在收到律师函之日起三日内提供由郑某签署的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》或其他合理保证措施,以确保房地产的正常过户。在未获得保证措施之前,原告拒绝支付剩余定金及履行其他付款义务。逾期或拒绝提供保证措施的,则视为已预期违约,原告将按照《房屋买卖合同》第12条的规定要求被告承担总价款20%的违约责任。 截止2013年10月23日,系争房屋内户口只有郑某一人,其系韩某妻子,韩某户口不在系争房屋内。 2013年10月25日,经房改售房,郑某成为系争房屋权利人。

裁判原文节选:

一审【案号:上海市徐汇区人民法院(2013)徐民四(民)初字第3736号】本院认为,根据合同法相关规定,应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的,可以中止履行,中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。根据本案查明事实,由于被告没有系争房屋内户口,故无法通过房改售房成为系争房屋的权利人,亦即无法作为房屋所有人将系争房屋出售转让给原告。因被告存在上述丧失或者可能丧失继续履行买卖合同的情形,故原告发送律师函给被告,要求系争房屋内唯一具有户口的被告妻子郑某在买卖合同和居间协议上签字,或采取其他措施保障系争房屋正常过户,并表示如果不提供上述措施,原告拒绝继续履行相关付款义务,系正当行使不安抗辩权的行为。根据现有证据显示,被告并未提供担保或者采取其他措施保证合同履行,故原告根据不安抗辩权要求解除买卖合同,符合法律规定,应予支持。根据合同法相关规定,当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。本案中,原、被告订立买卖合同及居间协议均明确原告支付的定金,为担保买卖合同的履行而设立。故被告收取的2万元定金性质为履约定金。原告在买卖合同及居间协议签订后,发现被告没有系争房屋内户口,故无法通过房改售房成为系争房屋的权利人,行使不安抗辩权,要求被告采取措施保证房屋能正常过户,但被告并未采取措施,致使合同无法履行,故本案系被告违约。原告要求被告按照定金罚则,双倍返还定金,符合合同约定及法律规定,本院予以支持。被告韩某经本院合法传唤,未出庭应诉,视为放弃诉讼权利。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第四款、第六十九条、第九十四条第四款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告刘某某与被告韩某于2013年9月20日签订的《房屋买卖合同》;二、被告韩某于本判决生效之日起十日内向原告刘某某双倍返还购房定金人民币40,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币880元,由被告韩某负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。



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