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商品房买卖中,买房人使用了代金券可否再要求退钱?

发布日期:2022-08-17 15:35    点击次数:106

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

所谓代金券,就是可以抵现金的券。这种券一般只能在特定的单位用作特定的用途。

商品房买卖中,开发商或者中介公司通过代金券的方式营销很常见。买房人一般可以通过较低的价格购买一个面额较大的代金券,在买房时可以抵作房屋价款或者用作其他特定用途(如抵做物业费、在特定的单位购买商品等)。这就是一个合同,合同的双方当事人应当按照约定履行自己的合同义务,不得违反。法律依据为《合同法》第八条:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”第六十条第一款:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”

买房人购买并使用了代金券,自己的合同目的即已实现,买房人不得再要求开发商或中介公司退还代金券的券面金额或者退还购券的费用。

但是,开发商或者中介公司(尤其是中介公司)如果以“代金券”或“团购费”的名义“乱收费”,则其性质就不同了,根据具体情况,买房人有可能能将购券或者所支付的团购费要回。

附张**与**公司买卖合同纠纷案

案情简介:原审查明,2010年4月14日,张**向++公司(以下简称++公司)支付20,000元(人民币,下同),用于购买编号为YZ00000035的代金券一张。代金券正面显示,出券人名称为**公司(以下简称**公司),持券人为张**,代金券面额为50,000元,该券两侧均连接存根联,连接处分别盖有**公司、++公司的公章,代金券两侧存根联当日被撕下,由**公司收取;代金券背面记载使用说明:1、此代金券不能兑换现金,不设找零;2、代金券有效期,从活动开始至禹洲金桥国际三期产品售完止;3、使用规则如下,每套房屋限使用一张代金券,代金券在签署认购合同前出示;4、代金券为实名制,需持搜房卡和个人有效身份证明同时使用方为有效,不可更名,不挂失,不可转让,且代金券复印无效,每张限使用一次;5、代金券正面有出券公司盖章,正面两旁骑缝章处由“**公司”以及“++公司”盖公章方为有效;6、如出现代金券损毁、遗失等问题购买人自行负责;7、退券时间,自购买代金券当日始之后的7个自然日为客户自行退券时间,如延时则由客户自行承担责任;8、对于代金券的使用,禹洲金桥和搜房网在法律允许范围内保留最终解释权。同日,张**作为买方(乙方)与**公司作为卖方(甲方)就本市浦东新区**弄11号231室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同),约定甲方暂测房屋建筑面积为59.91平方米,乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为20,053.41元,总房价款为1,201,400元;乙方于2010年4月14日前支付首期房款计601,400元,乙方剩余房款计600,000元,通过银行按揭贷款支付,于2010年5月14日前发放至甲方账户;……。当天,**公司向张**出具房产发票一张,确认收到张**支付系争房屋首付款601,400元。2010年10月27日, 福临官方入口张**与上海银行股份有限公司卢湾支行签订《个人商业用房借款担保合同》,约定借款575,000元。2010年11月23日,系争房屋权利核准登记至张**名下。贷款银行发放贷款后,**公司于2010年12月30日再行向张**出具购房发票一张。系争房屋经测量后,实测面积为57.49平方米,2010年12月15日,双方根据实测面积进行了房款差价的结算后,张**再行向**公司支付了45,657.95元,作为包含系争房屋在内的两套房屋代办产证等相关费用,对此张**本人也出具情况说明。 原审另查明,2010年4月9日,张**与**公司签订《禹洲燕海国际大厦认购书》(以下简称认购书),约定以单价21,188元,总价1,269,373元的价格认购系争房屋,并支付定金10,000元,张**应于2010年4月16日前主动前往售楼处与**公司签订预售合同并办理相关手续。就预售合同比认购书约定的房款减少了67,973元,张**对此解释为认购书仅是买方的意思表示,价格的确定应由预售合同确定,鉴于当时房价在下降,降价是双方磋商的结果,对减少的金额构成并未做出解释。**公司、++公司对此解释为,减少的房款金额正是张**使用了代金券50,000元及另行又通过关系享受每平米优惠300元的结果,故双方最终在预售合同中确定的价格是张**已使用代金券及享受优惠后确定的最终房价。

裁判原文节选:

一审【案号:上海市浦东新区人民法院(2012)浦民一(民)初字第20881号】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的关键问题在于张**所购买的代金券是否已使用。“代金券”顾名思义是替代现金使用的券,可以在购买中抵扣与面值等额的现金,是商家的一种优惠活动。第一、本案所涉代金券如何使用问题;首先,根据本案代金券背面载明的“此代金券不能兑换现金,不设找零”的表述与张**庭审中关于“可以代为支付50,000元房款,**公司、++公司说是当现金使用的”代金券的陈述,说明张**与**公司、++公司对代金券以抵扣部分房款使用的形式,意见是一致的。在张**对代金券的使用清楚且明知下,却在签订预售合同当天支付首付款及之后通过银行贷款支付剩余房款中,从未要求以代金券抵扣其所需支付的部分款项。张**虽对此作出代金券是应当先付房款再予以退还的解释,但该解释正与张**与**公司、++公司所确定并认识的使用形式相斥,也违反了代金券不可兑换现金的性质,同时直至双方确定实际房款进行结算时,张**也未在款项结清时要求使用代金券。其次,张**与**公司、++公司双方均确认该代金券在双方签订预售合同当天已由**公司、++公司剪下两侧的存根联,对此的含义,双方各执一词,张**认为**公司、++公司拿走存根联是为了备案,以备今后张**兑换现金时与张**所持有的代金券主联进行核对,**公司、++公司则认为存根联的撕取就是代金券已使用的标志。张**所购买的代金券,实行实名制、具有编号、由出券公司完整的盖章,同时张**购买代金券的收据上还记载了购买房屋的地址等等信息,均显示代金券是完整有效的,在代金券使用并无特别的说明下,存根联的撕取仅是为备案核对似乎不存有必要性,况且根据“如出现代金券损毁、遗失等问题购买人自行负责”的表述,也说明存根联的设计是起到代金券使用与否的证明作用,由此**公司、++公司的陈述更具合理性。既然代金券的存根联已在预售合同签订当天由**公司、++公司撕取,但却又未体现在之后的房款支付中,那么代金券是何时使用是本案需要进一步分析的问题。第二、本案所涉代金券何时使用问题;2010年4月7日张**与**公司已就系争房屋签订认购书一份,系之后张**与**公司、++公司签订预售合同的预约,也是双方系争房屋买卖过程中的一个环节;虽代金券应在何时何处使用没有具体的约定,但也并未限定只能用于预售合同中。联系认购书与预售合同间的关联性,**公司、++公司对前后减少的房款差67,973元作出了说明,即抵扣代金券50,000元的同时又享受了每平方米300元的优惠,然而张**却无法对自由协商后所产生的如此表面毫无规律可言的价差作出相应合理的解释,结合预售合同签订后买卖双方再无对代金券的使用时间、兑现方式在张**房款支付及结算中有任何形式的体现,由此印证**公司、++公司就代金券已在双方就认购书中的房款中进行了抵扣的事实。 综上,原审法院认为代金券已在张**与**公司就系争房屋的买卖过程中使用,张**不可就代金券的面值金额再重复向**公司、++公司主张,故对张**的请求原审法院不予支持。原审法院审理后于二○一二年十月十七日依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,作出判决:驳回张**的诉讼请求。一审案件受理费人民币1,050元,减半收取计人民币525元,由张**负担。

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2012)沪一中民二(民)终字第3434号】本院认为,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。上诉人欲购买被上诉人**公司开发的系争房屋,先与**公司签订了认购书,愿意以1,269,373元的价格认购系争房屋,并支付了定金。此后,上诉人为取得购房优惠价,以2万元的价格从被上诉人++公司处获得面值为5万元的购房代金券,又持该代金券与**公司签订预售合同,合同所约定的房价款比认购书约定的价款减少了六万余元,同时**公司撕去了上诉人所持有的代金券的副联作备案。依一般常理理解,代金券作为开发商采用以一定的方式推出的促销手段,其作用在于对特定的对象提供一定的购房款优惠,而购买该代金券者的目的也在于可以享受一定的购房款优惠。本案中上诉人与被上诉人间通过前述方式已完全达到了各自欲达到的目的,上诉人与被上诉人**公司签订预售合同之后,已由**公司收回了代金券的副联,故现上诉人所持有的代金券已非完整的凭证,上诉人再以此作为依据,主张被上诉人返还5万元缺乏依据,本院不予支持。鉴于上诉人所提出的其他上诉理由,原审法院已在查明事实的基础上就其判决的依据及理由作了充分详尽的析理阐述,本院也予认同,故不再赘述。综上,本院认为,原审法院就本案的事实审查清楚,判决适用法律正确,本院予以维持。上诉人的上诉理由均缺乏依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费人民币1,050元,由上诉人张**负担。本判决为终审判决。



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