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卖房人违约,如何进行评估?

发布日期:2022-08-17 06:28    点击次数:159

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

在房价上涨比较快的时候,卖房人违约,合同约定的解除合同的违约金(一般是总房价的20%)不足以弥补守约方买房人的损失。而买房人的损失主要表现为房价上涨的损失,房价上涨的损失即一个差额,这个差额即数学上的一个“差”,这个“差”的“被减数”是合同约定的总房价,减数是房屋的评估价。因此,对房价进行评估是计算买房人损失的重要步骤。但是,以什么时间点评估房价合理呢?这要分两种情况:

1、卖房人构成根本违约且(此时)合同不能继续履行,则应当以卖房人构成根本违约事件点作为计算房屋差价的时间点。卖房人构成根本违约的时间点好判断,何谓合同不能履行?合同不能履行分为事实上不能履行和法律上不能履行,前者如卖房人将房屋拆除(房屋灭失),后者如卖房人将房屋出售给了善意的第三人。之所以在此情形下买房人要以卖房人构成根本违约的时间节点作为计算房屋差价的时间节点,是因为这种情形下,买房人不能主张继续履行合同,只能主张解除合同并赔偿损失,买房人因此而产生了防止损失扩大的义务【《合同法》第一百一十九条规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。”】,不能向卖房人主张扩大的损失(卖房人构成根本违约之后的房价又上涨的损失)。

2、卖房人构成根本违约,但是卖房人构成根本违约时合同还可以继续履行,此后发生了合同不能继续履行的事件,则以合同不能继续履行的时间点为计算房屋差价的时间点。如卖房人拒绝履行过户义务超过了宽限期(如15天),买房人有履行能力(能全款买房),房子也没有抵押没有查封等权利限制或者权利瑕疵,此时,卖房人虽然构成了根本违约,但是买房人有权主张继续履行合同,所以不能要求将此时间节点作为主张房屋差价的时间节点。但是此后,如房屋因另案被查封,房屋交易不能继续进行,则买房人只能主张解除合同并赔偿损失,则应当以房子被另案查封的时间节点(即合同不能继续履行的时间节点)作为计算房屋差价损失的时间节点。卖房人构成根本违约后扩大的损失应当由卖房人自己承担,而不能要求作为守约方的买房人承担,因为买房人在那个时间节点有充分的合同和法律依据要求卖房人继续履行合同,买房人此时并不产生防止损失扩大的义务,恰恰相反,作为违约方应当就扩大的损失承担责任。

违约金的主要功能是弥补守约方的损失(补偿性),但是也具有一定的惩罚性。因此,法院在决定评估的时间节点的时候,往往更倾向于保护守约方的利益,不会对守约方苛以过重的要求。比如,即便卖房人构成根本违约的时候,买房人由于不能支付全部未付款(一旦诉讼,卖房人不配合贷款,买房人无法申请银行贷款,买房人只能全款买房。法院在判决的时候也会考虑买房人的履行能力,如果买房人不能全款买房,法院也不会支持买房人继续履行合同的诉请)或者不能涤除标的房屋上的抵押或者查封而导致合同客观上无法继续履行,严格讲,应当以卖房人构成根本违约的时间作为评估房价的时间,但是在房价持续上涨的背景下,法院有可能会以卖房人收到买房人解除合同的函或者诉请时作为评估房价的时间节点。

附:张某某与管某某房屋买卖合同纠纷案

案情简介:2015年5月31日,张某某、管某某签订《上海市房地产买卖合同》,约定管某某以人民币270万元的价格向张某某购买上海市中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋, 胡杨林图片2015年5月31日支付定金人民币1万元(于合同签订当日转为购房款一部分),2015年6月5日前支付人民币4万元,2015年8月15日前支付人民币76万元,2015年10月31日前办理转让过户手续并以贷款方式支付人民币187万元,张某某在收到贷款后5日内向管某某交付房屋,管某某在完成产权登记、交付房屋且张某某迁出户籍当日支付尾款人民币2万元。另约定,若管某某逾期付款则每日按未付款的万分之四计付违约金,超过15日的,张某某可解除合同并要求管某某按合同约定总价款的20%支付违约金,若张某某逾期交付房屋则每日按已付款的万分之四计付违约金,超过15日的,管某某可解除合同并要求张某某按合同约定总价款的20%支付违约金。2015年6月4日,张某某与管某某(由其丈夫代签)签订协议,约定变更“2015年8月15日前支付人民币76万元”为6月30日前支付人民币10万元,10月15日前支付人民币66万元,过户时间延期至11月15日之前。截止2015年7月13日,管某某已支付张某某购房款人民币15万元。证人孔某某(为张某某、管某某房屋买卖提供居间服务人员)在庭审中陈述:管某某在签订房屋买卖合同时先付人民币1万元,居间方于当日下午至杭州将合同交于张某某签名,后管某某再支付人民币4万元;因管某某亦有房屋出卖,故由管某某丈夫与张某某签订协议变更付款及过户时间;又因张某某先前提供的银行帐号有误,故管某某在张某某重新提供银行帐号后才汇入人民币10万元;2015年10月15日,张某某、管某某按约定至居间方处交接后续付款事宜,但张某某以回家拿银行卡为由离去,虽经居间方催促未再返还,交易过程至此中止,后居间方多次联系张某某但未果。上海市城市房地产估价有限公司作出的《上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室居住房地产估价报告》的评估结论为:上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室居住房在2015年11月19日价值时点的交易总价为人民币365万元,在2015年12月5日价值时点的交易总价为人民币369万元,在2016年2月3日价值时点的交易总价为人民币401万元。管某某支付了评估费人民币32,280元。审理中,管某某确认其于2015年12月5日收到本案诉状副本,张某某认为可以该日作为合同解除日。管某某曾坚持继续履行房屋买卖合同,后基于贷款及房屋抵押问题而同意解除合同并于2016年2月3日提起反诉。

裁判原文节选【案号:上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第3176号】本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按约履行,不得擅自变更或解除。张某某、管某某就上海市中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思,合法有效,而管某某丈夫与张某某签订的有关付款及过户期限变更的协议系对该买卖合同的补充而不具独立性,亦系张某某、管某某真实意思表示,合法有效。故张某某、管某某应当按房屋买卖合同及补充协议的约定履行,不得擅自变更或解除。(一)关于违约责任的认定。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。现张某某、管某某均将房屋买卖合同无法履行之原因归咎于对方的违约;而综合考量双方提供的证据,尤其是证人孔某某的证言,可以确认的事实为:管某某确未按房屋买卖合同及补充协议约定的期限支付购房款,但未付原因在于张某某拒不提供银行帐号并单方提出解除合同;故张某某通过拒绝接受管某某履行付款义务之行为以达到阻止合同继续履行之目的,构成违约,应当对合同无法履行承担相应违约责任。(二)关于合同解除。当事人协商一致,可以解除合同。张某某系合同违约方,不享有单方合同解除权,故无论其发出合同解除函之日期或管某某收到载有合同解除意思表示的诉状副本之日期均不能作为双方合同有效解除之日期。而管某某在2016年2月3日提起反诉要求确认合同解除,此时双方就合同解除达成一致,故本院确认双方之间房屋买卖合同及补充协议于2016年2月3日解除。(三)关于违约损失赔偿金额的认定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。房屋买卖合同中卖受方因出卖方违约造成损失主要为市场价格变动所产生的购房差价。就本案而言,因张某某违约造成管某某现购同类房屋所承担的购房费用远超其根据房屋买卖合同约定应承担的购房费用,差价部分即为损失赔偿金额。鉴于张某某违约,其提出解除合同并非有效解除,而管某某在其提出解除合同及诉讼后始终坚持继续履行合同,仅是迫于在张某某拒绝协助的情况下无法克服贷款及房屋抵押障碍而同意解除合同并选择违约赔偿,无须承担采取适当措施防止违约造成损失的扩大之责,且根据违约方不能因违约获利原则,故确定购房差价的截止时间点为合同解除日即2016年2月3日,上海市城市房地产估价有限公司以该日作为价值时点作出的估价,评估程序合法,金额合理,应予采纳。综上,因张某某违约造成管某某损失的赔偿金额计算标准为涉案房屋在2016年2月3日的估价与房屋买卖合同约定购房价格之间的差价。(四)关于管某某主张违约金人民币54万元与要求赔偿损失人民币72万元存在竞合的处理。根据其提出的计算方法及依据,其既主张违约金又要求赔偿损失之目的在于能获得充分的购房差价补偿且请求金额累加略低于赔偿金额计算标准,而房屋买卖合同约定的违约金标准确实远低于赔偿金额计算标准,故根据其诉请原意及金额,确定张某某应赔偿管某某损失人民币126万元。(五)关于管某某要求返还定金人民币15万元并支付已付款违约金人民币12,420元的诉讼请求。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因合同解除,管某某已支付定金应予返还,其主张的已付款违约金人民币12,420元,因合同已解除不再履行,而其根据合同解除要求的赔偿已充分弥补其损失,故对该项诉讼请求,本院不予支持。(六)关于张某某要求管某某支付违约金人民币39万元的本诉请求。鉴于合同解除系张某某本人违约所致,故其主张违约金于事实不符,于法无据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定,判决如下:一、确认原告(反诉被告)张某某与被告(反诉原告)管某某就上海市中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同及附属变更购房款支付与房屋过户日期的协议于2016年2月3日解除;二、原告(反诉被告)张某某于本判决生效之日起三十日内返还被告(反诉原告)管某某定金人民币15万元;三、原告(反诉被告)张某某于本判决生效之日起三十日内赔偿被告(反诉原告)管某某损失人民币126万元;四、对于原告(反诉被告)张某某其余诉讼请求不予支持;五、对于被告(反诉原告)管某某其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币7,230元,减半收取为人民币3,615元,反诉费人民币8,800元,评估费人民币32,280元,合计人民币44,695元,由原告(反诉被告)张某某负担人民币44,585元(其中人民币40,970元向管某某支付),由被告(反诉原告)管某某负担人民币110元,退还原告(反诉被告)张某某人民币3,615元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。



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