栏目分类

产品中心

你的位置:广州蜂虎文化发展有限公司 > 产品中心 > 诉讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持?


诉讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持?

发布日期:2022-08-17 03:21    点击次数:123

这个问题要从以下几个方面回答:一、为什么购房者限购开发商就有合同解除权?二、解除权是否一旦具备就一直存在?三、认购书的性质是预约合同还是本约合同?

一、为什么购房者限购开发商就有合同解除权?

合同解除分为约定解除和法定解除。其中,约定解除又分为协议解除【即双方达成一个口头或书面协议来解除合同,法律依据为《合同法》第九十三条第一款:“当事人协商一致,可以解除合同。”】和依据合同解除权解除【即违约方构成根本违约,守约方即享有了合同解除权,守约方行使合同解除权来解除合同。法律依据为《合同法》九十三条第二款:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”】;法定解除就是在具备了《合同法》第94条规定的合同解除条件后,合同当事人依法解除合同【法律依据为《合同法》第九十四条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”】。

1、约定解除有可能。开发商可能与购房者在认购书等协议中约定了如果购房者不具备购房资格,则开发商有权解除合同。

2、法定解除有依据。根据《合同法》第九十四条的第四项(当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的)开发商可以解除合同。因为购房者与开发商之间即便不存在明示的合同条款约定购房者应当具备购房资格,双方之间也存在默示的约定(或者叫隐含的命题),即购房者应当具备购房资格。因为根据当地限购政策的规定,如果购房者不具备购房资格,则房屋交易无法进行。即如果购房者不具备购房资格势必导致购房者违约,且导致合同目的无法实现。但是,所谓的合同目的无法实现是指在合同约定的期限内(含宽限期)或者一个合理的期限内合同目的不能实现(不能完成过户、收取房款等主要合同目的)。如果购房者的限购只是一个很短暂的时间,并且购房者也已经将全部房款支付给了开发商,开发商一般也不能以购房者违约合同目的不能实现为由解除合同。

二、解除权是否一旦具备就一直存在?

不是。合同解除权是形成权,所谓形成权即可因一方当事人的意思表示而使法律关系发生、变更、消灭的权利。由此可见形成权是一种权能很强的权利,因此形成权的产生、存续、行使都受到了严格的限制。比如其存续,具体到合同解除权的问题,如果合同解除权产生之后,守约方(享有合同解除权的一方)没有及时行使,在合同解除权产生的原因消灭之后,守约方也就不再享有此合同解除权,也就当然不能再行使合同解除权。再具体到本文所讨论的问题,开发商因购房者限购而享有合同解除权,如果开发商不行使合同解除权或者虽行使合同解除权但理由不是购房者限购而是因为一个不成立的理由(合同未被解除),则在购房者具备了购房资格之后,开发商不得再以购房者不具备购房资格为由解除合同。尤其是在诉讼过程中开发商再以购房者签订认购书时(和约定的签订预约合同时)不具备购房资格为由解除合同,明显是有违诚信的,不能得到支持。

三、认购书的性质是预约合同还是本约合同?

是预约合同还是本约合同涉及到法院能否判决继续交易(过户、交房等)的问题:如果是预约合同则不能判决继续交易,如果是本约合同则可以判决继续交易。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。” 《商品房销售管理办法》第十六条规定:“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。” 再结合《合同法解释二》第一条的规定:“当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容,当事人达不成协议的,人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”所谓的商品房买卖合同的主要内容应当是指合同双方当事人、房屋具体座落、数量、房屋总价等条款。只要这些条款具备了,一般就可以认定为本约合同了。

综上,简言之,诉讼中如果购房者已经具备了购房资格,开发商再以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同一般不能得到支持。

附龙嘉公司诉张某商品房预售合同纠纷案

案情简介:2012年5月19日,龙嘉公司(以下简称龙嘉公司、甲方)同张某(乙方)签订《【xx·东紫园】认购书》一份,载明:认购房屋地址为上海市xxxxxxx,总面积约585.72平米(其中地上面积362.56平米,地下面积223.16平米);定金人民币(下同)1,000,000元;首期房款6,959,355元,乙方于2012年5月27日前支付;第二期按揭贷款即10,420,000元于2012年11月20日前支付。认购书在其他事项中约定:(1)为保证乙方享有优先购买甲方发售物业的权利,乙方自愿于签订认购书时交付定金1,000,000元,作为甲乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保,签订《上海市商品房预售合同》后,乙方已支付的定金可抵充部分首期房款。(2)甲乙双方商定,该物业预定期为37天,乙方应于2012年5月27日前到上海市松江区xx旅游度假区xxxxxxx与甲方签订《上海市商品房预售合同》以及附随文件。(3)乙方在签订本认购书之前,已经自己阅读并充分了解甲方《上海市商品房预售合同》(含附件1-6)及补充条款之样本,并无异议,且本认购书所涉及的物业情况和买卖条件(包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等)甲方已经充分告知,乙方对此明确表示理解和认同。(4)不论何种原因,乙方若未按本认购书所约定的时间与甲方完成《上海市商品房预售合同》以及附随文件的签署或完整适当履行支付约定之任何一期房款, 北京中锎普瑞投资管理有限公司甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人,无需另行支付乙方,本认购书亦得自动解除,同时乙方亦同意没收其已经支付的定金作为赔偿。(5)甲方在本认购书约定的预定期限内,如甲方无故拒绝签订商品房买卖合同的,甲方同意按照法律规定适用定金罚则。(6)本认购书只适用于乙方本人,除得到甲方事先的书面同意外,乙方不得擅自将该认购书权益转让给他人。(7)该物业只可作为住宅用途使用。(8)上述面积和楼价计算若有错误,甲方保留以双方签署的《上海市商品房预售合同》中所列为准。(9)乙方在本认购书中提供的联系地址应准确详尽,是甲方寄发邮件的依据,如变更联系地址或电话号码,应以挂号邮件形式及时通知,否则,所发出的任何书面邮件均视为对方已收悉,乙方亦必须对甲方就本买卖过程中任何列明条件负责,包括但不限于按时支付楼款及正式买卖合同的送递等。(10)本认购书一式两份,自双方签字盖章之日起生效,均具有法律效力。本协议生效后,将取代与本认购书性质相同的其他协议或合同。甲乙双方日后签署的《上海市商品房预售合同》之条款,除非经双方协商同意外,应与本认购书的约定内容一致,自《上海市商品房预售合同》生效之日起,本认购书自行失效。 2012年5月19日,张某支付定金1,000,000元,龙嘉公司出具收据。 2012年5月23日,张某支付龙嘉公司房款5,959,355元。 2013年1月7日,龙嘉公司向张某账户退款5,959,355元。 2013年1月8日,张某将上述退款再次汇入龙嘉公司账户。 2013年2月5日,龙嘉公司向张某发送通知函,载明:因无法达成一致意见无法签约,此为龙嘉公司正常市场经营行为;对张某单方提供的款项进行相应的利息补偿,补偿方案为按照人民币贷款利率(企业贷款利率)向张某支付已付资金占用期间的利息。 2013年2月28日,张某向龙嘉公司复函称,曾多次同龙嘉公司销售人员联系签约事宜但龙嘉公司均以各种理由进行拖延。2013年1月和2月龙嘉公司通知要求退款,张某对龙嘉公司的行为不予认可,要求立即签订《上海市商品房预售合同》。 2014年8月22日,张某同案外人xxx办理结婚登记手续。 原审另查明,张某于2012年7月开始至今正常缴纳上海社会保险金,并于2013年1月补缴了2011年10月至2012年6月期间的社会保险金。 原审审理中,龙嘉公司请求判决确认双方于2012年5月19日签订的xx东紫园认购书于2013年1月7日解除。

裁判原文节选:

一审【案号:上海市松江区人民法院(2014)松民三(民)初字第2297号】本案的争议焦点在于:1、龙嘉公司是否以张某为限购对象为由行使过合同解除权;2、如果龙嘉公司的解除权不发生法律效力,则张某主张过户是否能得到法院支持。 张某是否属于本市政府规定的限购对象,龙嘉公司是否有权据此解除认购书?根据已查明的事实,张某自2012年7月开始在本市依法缴纳个人所得税,其在签订认购书和双方约定签订预售合同时并不符合购房条件。因此,在张某不满足购房条件的情况下,龙嘉公司如以此为由提出解除认购书的主张应当予以支持。然而,在签订认购书时,龙嘉公司作为专业房地产开发、销售企业,并未对张某的购房资格作出任何书面审查;认购书签订后,龙嘉公司以“正常市场行为”、同张某“不能达成一致意见”为由解除合同;庭审中,龙嘉公司未举证证明其何时知晓张某属于限购对象并以此为由曾主张解约。截止目前,双方仍未签订预售合同,而张某已通过连续缴纳个人所得税的方式取得系争房屋的购房资格。综上,龙嘉公司因张某限购主张认购书已经解除的诉请系为回避出售系争房屋而在纠纷发生之后刻意寻找的借口,对此法院难以支持。就张某提出的过户主张,原审认为,应当通过对认购书内容和认购书签订后双方履约过程综合进行认定。从认购书内容上看,该认购书明确了张某所购房屋的具体位置,对房屋总价、面积、付款方式等买卖合同主要内容均作了明确约定。同时,补充约定,张某仔细阅读并充分了解龙嘉公司的《上海市商品房预售合同》(含附件1-6)及补充条款之样本,并无异议,且龙嘉公司已经充分告知系争房屋的买卖条件(包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等)。以上约定表明,尽管双方在认购书中对于房屋交付时间、办理过户时间等内容没有作出约定,但双方已达成一致意见,在认购书中没有约定的内容以龙嘉公司提供的《上海市商品房预售合同》样本为准,且龙嘉公司已经将房屋交付等事项充分告知过张某,张某表示认同,表明双方就上述内容已经达成了一致,已具备了房屋买卖合同的主要条款。从双方履行情况看,认购书签订后,张某除支付定金1,000,000元外还支付剩余5,959,355元的首付款,龙嘉公司在双方约定的签约日前从未向张某提出不再签订预售合同,相反还收取了张某支付的首期房款。从双方的履约行为看,张某上述付款行为已经履行了买卖合同的主要义务,龙嘉公司收取房款的行为也是在行使买卖合同中的收款权利,故双方就系争房屋确立了房屋买卖合同关系并已实际履行房屋买卖过程中的相关义务。综上,通过对认购书内容及双方履行情况的认定,原审法院认为双方之间关于系争房屋的买卖关系成立。现张某同意先行按照认购书约定支付剩余房款10,420,000元后,要求龙嘉公司办理过户手续,于法不悖,予以支持。关于房屋预测面积及实测面积的差异以及房屋的交付等问题,因双方在审理过程中均未提出相应的主张,故对此不作处理,当事人可以自行协商处理或另行起诉。原审法院审理后,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、第一百三十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定,于二○一四年十一月二十日作出判决:一、张某于判决生效之日起十日内支付龙嘉公司10,420,000元房款;二、龙嘉公司于收到上述房款之日起十日内协助张某将坐落于上海市xxxxxxx房屋产权过户至张某名下;三、驳回龙嘉公司全部诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元,减半收取40元,反诉案件受理费40元,财产保全费5,000元,由龙嘉公司负担。

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第243号】本院认为,1、就龙嘉公司关于系争认购书指向的预售合同样本并非龙嘉公司在网上登记的样本而是售楼现场空白的合同样本的主张。首先,张某原审时提供的系2012年6月27日取证当时网上的预售合同登记样本,但此并非该预售合同样本在网上登记备案的时间,而龙嘉公司并未提供证据证明其办理预售合同样本网上登记备案手续的时间;其次,另案生效判决已认定案外人xx与龙嘉公司就涉案小区房屋签订的认购书所涉预售合同样本即为龙嘉公司在网上登记的样本,而xx签订认购书的时间还早于本案认购书签订时间,故在本案认购书签订之前龙嘉公司已经使用网上登记预售合同样本的情况下,龙嘉公司在本案中主张系争认购书指向的预售合同样本并非网上登记样本而系售楼现场的空白合同样本,但对此又未提供任何证据予以证明。故对龙嘉公司该主张,本院实难采信。2、就龙嘉公司关于系争认购书性质为预约而非本约的主张,原审法院根据双方签订的认购书、经龙嘉公司登记备案的预售合同样本以及双方的履约行为,认定双方已就系争房屋确立了房屋买卖合同关系、双方应继续履行买卖合同的相关义务,并就此阐述了详尽的理由,该处理并无不当,本院予以认同且不再赘述。对龙嘉公司该主张,本院亦不予采纳。3、就龙嘉公司关于张某不具备购房资格,导致双方未能按约签订预售合同的主张。虽然张某在签订认购书和双方约定签订预售合同的时点属于限购对象,但龙嘉公司并未提供证据证明在本案诉讼前其曾明确以张某不具备购房资格为由而向张某主张解除系争认购书,故现在张某具备购房资格的情况下,龙嘉公司再行以张某属限购对象为由主张系争认购书已经解除,难以成立,故原审法院对此未予支持亦无不当。由此,龙嘉公司的上诉诉请,因缺乏充分的事实和法律依据,故本院不予支持。原审判决合法、合情、合理,本院予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。 上诉案件受理费人民币120元,由上诉人龙嘉公司负担。 本判决为终审判决。



上一篇:沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成,责任如何承担?
下一篇:北京认房又认贷,买房人已付定金能否拿回来?