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沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成,责任如何承担?

发布日期:2022-08-17 07:14    点击次数:87

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

上海2011年限购令,即《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》 【沪府办发(2011)6号】第七条规定:“自本意见发布之日起,暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。”

 

上海2013年限购令,即《上海市住房保障房屋管理局关于严格执行住房限购措施有关问题通知》【沪房管规范市(2013)11号】第一条规定:“非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从‘能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上’调整为‘能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上’。”

 

上海2016年限购令,即《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》【沪府办发(2016)11号】第三条第一款规定:“提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。”

 

从上述三份限购令可以看出,沪籍家庭最多可以购买两套房屋(2011.1.31前与父母共有的房屋,有两套可以算在父母名下,不占用子女的购房名额)。

 

一、不属于不可抗力或情势变更

《合同法》第一百一十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《合同法解释二》第二十六条:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”上海的限购政策是公开的信息,任何购房者都不能以不知道限购政策为由主张限购政策属于不可抗力或者情势变更。因为买房人在限购政策出台后购房,限购政策就不符合“不能预见”这个要件了。

 

二、买房人构成违约

《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……” 房屋买卖合同是非常典型的双务合同,买房人的主要合同义务是付款,卖房人的主要合同义务是过户和交房。但是,过户仅仅是卖房人的义务吗?显然不是。过户需要房屋买卖双方相互配合,也就是说过户是房屋买卖双方的义务。由于买房人限购的原因导致无法继续交易,买房人构成违约。卖房人的主要合同义务仅仅是收取房款吗?也不是。将房子从自己名下转移到买房人名下也是卖房人的合同目的。即便买房人付了全款,因为从常理来讲,卖房人卖掉房子也会再买房子或者有其他的规划,总不能因为买房人的原因导致这笔交易一直悬着,导致卖房人的其他计划(间接的合同目的)不能实现。

 

三、买房人的法律责任

1、如果房屋买卖双方只签订了居间协议或者定金协议(且不能认定为本约),且买房人只付了定金,则卖房人可以没收定金。《合同法》第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,pigeon定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”

 

2、如果已经签订了房屋买卖合同,则卖房人可以向买房人主张违约金或者损害赔偿。《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

 

但是,违约金要以实际损失为基准进行调整。《合同法》第114条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”

 

 

 

附孙某某与某中介公司、姜某某房屋买卖合同纠纷案(参考案例,非正文)

 

案情简介:2016年3月5日,原、被告在被告某中介公司的居间下签署《房地产买卖(含居间)协议》一份,约定由原告(乙方)购买被告(甲方)名下位于本市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室房屋,总房价款为491万元。甲乙双方约定定金总额为30万元。双方另约定了其他权利义务关系。签订协议当日,原告向被告姜某某支付了定金5万元,同年3月8日又分别支付了5万元及20万元。另查明,原告与案外人陈某甲于2013年8月8日登记结婚。本市浦东新区博山路XXX弄XXX号XXX室房屋登记在原告、案外人陈某甲及陈某乙名下。2015年10月8日,陈某甲与经纬置地有限公司签订《上海市商品房预售合同》,约定陈某甲向经纬置地有限公司购买涵青路XXX弄XXX号XXX室房屋。庭审中,原告陈述2016年3月4日看了被告姜某某房子后比较满意,又看到看此房人比较多,在中介表示可以通过假离婚、置换等方式消除购房障碍后,故在次日三方就签订了协议。签协议后两三天在中介建议下将原有一套房屋挂牌出售。被告姜某某陈述3月中旬,双方在中介处协商,原告丈母娘表示原有房产在挂牌出售,但尚未出售,考虑到会影响本次交易,故让被告姜某某将其房屋再行出售。后中介又告知被告姜某某,原告要求解除协议,收回部分定金。原告对被告姜某某上述陈述无异议。以上事实,由《房地产买卖(含居间)协议》、收据、房地产权证、结婚证、上海市商品房预售合同及当事人的陈述等证据证明。

 

裁判原文节选【案号:上海市浦东新区人民法院(2016)沪0115民初27769号】本院认为,原告孙某某与被告某中介公司、姜某某签订的《房地产买卖(含居间)协议》系三方真实意思表示,并不违反法律法规禁止性规定,合法有效,对当事人具有法律约束力。庭审中,原告提出解除该协议,被告姜某某对此表示同意。因本案系房屋买卖合同纠纷,故本院仅解除《房地产买卖(含居间)协议》中原、被告之间的房屋买卖关系。原告主张的限购政策已出台多年,且政策系对外公开,原告因拥有两套房屋属限购对象,原告对此应属明知。原告明知自己是限购对象仍然签订协议,如果因此导致协议无法履行,责任在于原告。更何况本案中原告虽属限购对象,但该限购情形并非属于不可消除,故原告在签订协议后可通过将其所有的一套房屋转让等方式使其不属于限购对象,再履行本案中约定的义务。但原告在其原有房产仅挂牌几天未能出售后,即通知被告姜某某表示不再履行协议,要求返还定金。原告称签协议前已告知被告姜某某其有两套房屋,故被告姜某某对解除协议存在过错的意见,被告姜某某不认可签协议前原告已告知其有两套房屋,原告也未提供其他证据证实,故本院对原告的意见不予采纳。根据法律规定,原告已交定金可不予返还。至于原告认为被告某中介公司在居间过程中存在过错,原告可另行解决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告孙某某与被告姜某某关于本市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖关系;二、驳回原告孙某某的其余诉讼请求。案件受理费5,800元,减半收取计2,900元,由原告孙某某负担(已交纳)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

 



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