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房产纠纷中诉讼请求的选择

发布日期:2022-08-17 03:09    点击次数:74

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

引言:这其实是一个请求权基础问题,所涉问题非常多,本文不可能全部涉及,只能列举几个比较常见且重要的问题。

1、确认合同无效

《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。” 《合同法解释二》第十四条:“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。”】《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》:“……15.正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的"违反法律、行政法规的强制性规定",关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。16.人民法院应当综合法律法规的意旨,权衡相互冲突的权益,诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等,综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为,或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为,人民法院对于此类合同效力的认定,应当慎重把握,必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。……”

司法实践中,法院往往会把非真实意思的合同认定为无效(严格讲非真实意思表示的合同应当是不成立的,甚至是可撤销可变更的,而非无效的),法律依据是《民法通则》第五十五条:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”

简单讲,如果合同违反了法律的效力性强制性规定才会无效,其他情况不能确认合同无效。但是,司法实践中却往往会出现对合同无效的误解。比如,房产交易中心往往会说买房人限购条件下所签订的《上海市房地产买卖合同》(网签合同)无效,其所谓的无效不是合同法概念上的无效,而是不能依据这份网签合同办理过户手续。再比如,有些当事人误以为无权处分的合同无效,但是根据《买卖合同司法解释》第三条第一款的规定【当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。】无权处分不会导致合同无效。

2、撤销合同

(1)《合同法》第四十七条第二款规定:“相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”这是对限制民事行为能力人订立的合同的撤销,在房产纠纷中较少。

(2)《合同法》第四十八条第二款规定:“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。” 这是对无权代理的撤销,在房产纠纷中较少。

(3)《合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。” 这是我们通常所说的撤销合同,即针对欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解、显失公平等情形。但是,在司法实践中,撤销合同比较困难,除非有比较有力的证据证明确实存在欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解、显失公平等情形。在司法实践中,有些人误把确认合同无效等误认为是撤销合同,请求权基础选择出现了偏差,导致诉讼不可能胜诉。

3、继续履行合同

在房屋买卖合同纠纷中,多数的买房人的诉请是继续履行合同,以实现居住利益和经济利益的最大化。但是,即便买房人没有违约,在选择继续履行合同的时候也需要注意以下几点:

(1)全款。一般而言,对于涉诉的房屋买卖,银行是不放款的,这就需要买房人能够现金支付未付的房款。买房人需要评估一下自己是否有经济能力支付未付房款,如果不能支付,则只能选择解除合同赔偿损失的诉请或者变更诉请为解除合同赔偿损失。

(2)另案查封。如果房子有另案查封,且是先于本案的查封,则买房人要评估自己能否在法院判决前解封,如果不能则只能变更诉请为解除合同赔偿损失,否则继续履行的诉请不能得到法院的支持。《城市房地产管理法》第三十八条:“下列房地产,pigeon不得转让:……(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;……”和《合同法》第110条:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;………”房子被另案查封在法律上或者事实上都会造成不能履行的后果,因此,法院在另案查封没有涤除前是不会判决继续履行合同的。因为即便法院如此判决了,也不能履行,法院也不能强制执行。

(3)抵押。一般而言,对于有抵押的房子,法院可以判决过户(也有法院判决因为有履行障碍,所以不支持继续履行合同)。但是,在执行阶段,还是要涤除抵押权。这可能就需要买房人垫付钱款涤除抵押权。如果抵押金额比较大,超过了买房人的承受范围或者垫付此抵押金额会导致买房人不能实现利益最大化(即垫付了这笔钱,买这个房子就不划算了),买房人则需要考虑变更诉请为解除合同赔偿损失。

4、解除合同

合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。】

解除权属于形成权,可因单方的意思表示而使法律关系发生、变更、消灭。合同当事人只有有合同解除权,才能够行使解除权解除合同;没有解除权的一方当事人不可以解除合同。

如果房屋买卖一方尚未取得法定或者约定解除权,则不宜发函或者起诉解除合同,否则可能会导致自己很被动。如卖房人确信买房人必定不能按约支付房款,即发函给买房人解除合同,这就可能会导致自己构成违约。

附:陈某诉陈某某确认合同无效纠纷案

案情简介:系争房屋为拆迁安置房,相应的拆迁安置补偿协议书系2007年8月8日由陈某某及案外人陈某2与上海市松江区中山街道建设委员会(拆迁人)所签。2015年12月21日,系争房屋被核准登记至陈某某名下。

2010年4月12日,陈某某(甲方、卖售人)与刘某某(乙方、买售人)签订《房屋买卖合同书》,约定:双方经朱德福居间介绍,甲方自愿将系争房屋转让给乙方,转让价格为60.4万元(人民币,以下币种同),付款方式为:2010年4月2日付定金2万元,签订买卖合同后首付30万元,由甲方将售房发票给予乙方,后乙方再支付28万元,并由甲方开具收款凭证。双方在办理产权证明时都有义务配合对方,不得借故拖延。双方一致同意此后不管房价涨跌,不得反悔。若甲方违约,赔偿120.8万元;若乙方违约,赔偿60.4万元。等甲方将房产证完全过户给乙方后,乙方将最后4,000元售房款付给甲方(4,000元可参考银行利息一并付甲方)。

审理中,陈某某确认:刘某某共向其支付购房款60万元。另审理中陈某某称,陈某对系争房屋享有权利份额,当初将系争房屋出售给刘某某,系因其重病需要手术,无奈之下偷偷将房卖出,而将系争房屋产权核准登记至自己名下也是为了配合刘某某办理过户。对此,刘某某则称,陈某某作为签署拆迁安置补偿协议者以及系争房屋登记的权利人,将系争房屋出售,刘某某完全有理由相信陈某某有处分权,故在买卖过程中其系善意且无过失。

此外,审理中陈某称自己一直在外地工作,很少回家,基本上都是在过年时才回家,故对2007年的拆迁安置补偿协议不知情。对于系争房屋被出售一事,其称最早是在2016年春节时从其兄长处获悉。对此,刘某某不予认可。

裁判原文节选:

一审【案号:上海市松江区人民法院(2016)沪0117民初5122号】本案的争议焦点在于陈某主张撤销陈某某与刘某某之间的房屋买卖合同之事由是否成立。首先,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应按约全面履行各自的义务。本案中,陈某某与刘某某之间签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示,且未违反法律法规之强制性规定,依法应属有效。陈某并非系争房屋买卖合同的当事人,其以显失公平为由要求撤销他人之间的合同,缺乏依据。其次,系争房屋为拆迁安置房,在相关的拆迁安置补偿协议以及此后所办理的房屋产权证上,均未出现陈某的名字。从权利外观来看,刘某某完全有理由相信陈某某对系争房屋享有处分权。此外,自陈某某与刘某某签订房屋买卖协议及刘某某占有系争房屋至陈某提起本案诉讼时已历多年,陈某所提对涉案房屋买卖行为不知情的陈述,难以令人信服,且其亦未能提供相应依据证明其曾就涉案房屋买卖一事向陈某某、刘某某提出过异议。基于此,对陈某的诉请亦难以支持。退而言之,即便陈某对系争房屋确实享有一定权利,也不影响陈某某与刘某某之间所签房屋买卖协议的有效性。陈某与其母亲陈某某之间就系争房屋可能存在的权利纷争,属于内部关系,就现有证据来看,尚无法对抗作为善意第三方的刘某某。若陈某与陈某某之间真有内部纷争,可另循其他途径解决。综上,陈某的诉请尚缺乏事实和法律依据,不予支持。判决:驳回陈某的诉讼请求。案件受理费9,840元,由陈某负担(已付)。

二审【案号:上海一中院(2016)沪01民终11198号 】本院认为,本案中陈某的诉讼请求为撤销陈某某与刘某某就系争房屋所签订的《房屋买卖合同书》。合同本身具有相对性,根据《合同法》第五十四条的规定,可撤销合同是指因重大误解、订立合同时显失公平,以及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,且申请撤销者应为合同一方之当事人,本案中陈某并非房屋买卖合同的当事人,其要求撤销陈某某与刘某某之间的房屋买卖合同,缺乏主体资格。审查陈某提起本案诉请之法律基础,乃是认为系争房屋属于其一家所取得的动迁安置房,其作为动迁安置对象,对系争房屋享有共有产权,陈某某未经其同意擅自出售房屋给刘某某,侵害其合法权利。对此,本院认为,陈某本案中提起的具体诉请与其请求权基础不具有对应性,鉴于本案并非陈某就动迁安置房提起的共有产权纠纷,故关于陈某某一家动迁安置的具体情况本案中不作认定,当事人可另行主张。至于陈某是否知晓陈某某与刘某某之间的房屋买卖行为,其未提出异议是否视为认可的问题,对此,应在陈某的共有产权人身份经审查得到确认的前提下,在刘某某与陈某某的房屋买卖合同纠纷一案中作出认定及相应处理,本案中对此不宜作出事先的推定。

综上所述,本院认为,合同具有相对性,上诉人陈某要求撤销他人之间的房屋买卖合同,不具有主体资格,其诉请应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币9,840元,由上诉人陈某负担。

本判决为终审判决。



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